Tips ved inngåelse av næringsleiekontrakter - del II
Vi har tidligere publisert artikkelen “Tips ved inngåelse av næringsleiekontrakter – del I”, hvor vi presenterte syv tips som vi mener er viktige og praktiske i forbindelse med inngåelse av denne typen kontrakter. Artikkelen finner du her.
I del II byr vi på ytterligere noen tips som vi mener er relevante å ta en gjennomgang av før penn møter papir nederst på siste side.
8. Angivelse av leietakers virksomhet – bruk av lokalet
Attraktiviteten og markedsverdien til et leieobjekt er nært knyttet til hvilken type virksomhet som drives i lokalene, og på eiendommen/i nærområdet for øvrig. Det er viktig å vurdere i hvilken grad det er nødvendig å presisere hva slags type virksomhet leietaker skal drive, og dermed hva som tillates i lokalene. Det er ikke alltid at grensene for dette er åpenbare.
For eksempel vil et butikklokale brukt til salg av klær innebære noe helt annet enn et butikklokale for salg av dyr og dyretilbehør, hvor sistnevnte kan by på utfordringer med lukt og avfall som salg av klær vanligvis ikke gjør.
For utleier er det derfor viktig å fastsette grenser for hva som tillates, slik at uønsket virksomhet i leieobjektet kan hindres med hjemmel i kontrakten. For leietaker vil det kunne være aktuelt å forsøke å sikre seg fleksibilitet for bruk av lokalene, både av hensyn til endret drift og eventuell mulighet for fremleie. Det kan også være aktuelt å innta bestemmelser som begrenser typen virksomhet i nabolokaler/nærområde.
9. Oppjustering av leie
I standardavtalen er det inntatt et eget punkt om indeksregulering av leien. Utgangspunktet her er at leien skal reguleres den 1. januar hvert år i samsvar med endringer i KPI eller annen tilsvarende offentlig indeks. Husleieloven § 4-3 regulerer tilpasning til gjengs leie, men bestemmelsen er unntatt i standardkontraktene.
Ved inngåelse av leiekontrakter kan det være utfordrende å se «frem i tid», både for utleier og leietaker. Det kan oppstå behov for å regulere leien som følge av uventet utvikling i markedet som gir større svingninger i leienivået enn normalt. Ved inngåelse av lange leiekontrakter bør det derfor vurderes, særlig fra utleiers ståsted, om det skal inntas ytterligere leiereguleringsmekanismer eller bestemmelser som gir adgang til regulering i særlige tilfeller.
Dette kan for eksempel innebære en rett til å justere leien til markedspris eller «gjengs leie», fortrinnsvis etter en viss periode ut i leieforholdet. Det bør i tilfelle klart reguleres når og i hvilke tilfeller slik regulering kan kreves, og aller helst bør det også sies noe om hvordan man kommer frem til riktig leienivå, avhengig av begrepsbruk i kontrakten for øvrig.
10. Vedlikeholdsplikter – fordelingen
Fra tid til annen har man å gjøre med partsforhold hvor det ikke er åpenbart hvordan fordelingen av vedlikeholdsansvaret mellom partene i et leieforhold burde være.
Sagt på en annen måte – det er ikke gitt at standarden passer så godt på ditt leieforhold. Dette kan særlig tenkes der utleier ikke er en profesjonell utleier, og det er snakk om et mindre bygg med få utleieenheter. Det er ikke sikkert det er naturlig at utleier tar ansvar for de typiske vedlikeholdspostene som vanligvis faller på utleier, i disse tilfellene. Det kan rett og slett tenkes at leietaker er nærmest til å sørge for dette. I tilfelle må det reguleres særskilt i kontrakten. Det sentrale spørsmålet blir da hvem som er nærmest til å opptre som gårdeier i praksis. Husk også å angi hvem som skal bekoste de ulike tiltakene!
11. Leietakers betalingsmislighold – når kan utleier heve kontrakten?
Standarden har i punkt 21 blant annet bestemmelser om hva som utgjør et avtalebrudd fra leietakers side, samt en vedtakelse av at utleier kan kreve tvangsfravikelse dersom leietaker ikke betaler leie eller andre avtalte ytelser.
Manglende leieinnbetaling gir derimot ikke automatisk grunnlag for å heve avtalen, slik standarden er formulert. Dersom utleier ønsker å bruke manglende betaling som grunnlag for heving, noe som igjen innebærer at leietaker må fravike lokalene umiddelbart, bør det nedfelles i kontrakten hvor stor forsinkelse på leien (eks. én måned, to måneder, etc.), som gir grunnlag for rettmessig heving. Slike bestemmelser vil fjerne tvil i en del praktiske tilfeller.
Begjæring om tvangsfravikelse som følge av manglende betaling kan repareres ved at leietaker gjør opp for seg. Derfor vil ikke dette sporet alltid løse saken dersom utleier er lei og ønsker å bli kvitt leietaker.
Dersom man har beholdt standardbestemmelsen om at leietaker vedtar tvangsfravikelse ved forsinket betaling, vil man parallelt med heving kunne iverksette tvangsfravikelse via namsmyndighetene. Dette er en prosess som ofte tar noe tid, og vi råder derfor utleier til å agere raskt, samt vurdere å ha sikret seg god slik at utleier ikke taper penger i en periode der det jobbes med å få leietaker ut av lokalene. Dette kan utleier gjøre ved å for eksempel ha krav om forskuddsbetalt leie i tillegg til depositum nedfelt i kontrakten, samt en bestemmelse som fastsetter at manglende forskudd representerer et vesentlig kontraktsbrudd som i seg selv gir grunnlag for heving.
12. Force majure-klausuler etter korona
I forbindelse med koronasituasjonen oppstod det mange interessante problemstillinger knyttet til leietakers plikt til å betale leie i en periode der leietaker ikke kunne nyttiggjøre seg lokalet som forutsatt, eller måtte stenge sin virksomhet etter pålegg fra myndighetene. Jussen på dette området er ikke klar, og tiden vil vise om det kommer rettslige avklaringer fra norske domstoler som gir føringer for fremtiden. Vi vil ikke gå nærmere inn i disse vurderingene i denne artikkelen (les vår artikkel om temaet her). Vi mener imidlertid at noen enkle formuleringer i leieavtalen kan løse enkelte praktiske problemstillinger dersom en liknende situasjon skulle inntreffe igjen.
En løsning kan være at partene regulerer dette direkte, i form av at leietaker forpliktes til å betale leie uavhengig av leietakers mulighet til å nyttiggjøre seg lokalene eller drive inntektsbringende virksomhet, så lenge lokalene er stillet til disposisjon for leietaker. Dersom leietaker ikke kan nyttiggjøre seg lokalene som følge av forhold på utleiers side, vil leietaker fritas for plikt til å betale leie i perioden. Dette kan være tilfellet der det er utleier som er tvunget til å stenge tilgangen til lokalene, for eksempel i et kjøpesenter. Alternativt kan partene avtale å dele et slikt ansvar. Avklaringer her sparer partene for mye usikkerhet og kostnader til advokater dersom en liknende situasjon skulle oppstå igjen.
Les her; Tips ved inngåelse av næringsleiekontrakter – del I
Har du spørsmål til temaet eller ønsker bistand i forbindelse med inngåelse av næringsleiekontrakt, ta kontakt med en av Berngaard sine advokater på eiendomsavdelingen.
