Merverdiavgift og standard leieavtale for næringslokaler
Standard leieavtale for næringslokaler regulerer sentrale prinsipper for ansvarsfordelingen mellom utleier og leietaker, herunder håndtering av merverdiavgift. Samtidig er det ikke til å komme fra at en standardavtale ikke er skreddersøm, og bør derfor tilpasses det enkelte leieforhold. Når det gjelder merverdiavgiftsrettslige spørsmål, er det viktig å kjenne til noen hovedprinsipper for å kunne håndtere dette på en god måte.
Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra avgiftsplikt; det skal ikke legges merverdiavgift på leiesummen, og det skal ikke legges merverdiavgift på felleskostnadene. Utleier har dermed heller ikke fradragsrett for inngående avgift på kostnader knyttet til lokalene. Enhver kostnad utleier har blir med dette 25 % høyere enn om utleievirksomheten hadde vært avgiftspliktig. Mange utleiere ønsker derfor å benytte seg av muligheten til såkalt frivillig registrering i merverdiavgiftsregisteret.
Som frivillig registrert endres utleievirksomhetens avgiftsstatus. Dette innebærer at utleier får en rett (og en plikt) til å fakturere leie og felleskostnader inklusive merverdiavgift. Retten til å la seg frivillig registrere forutsetter blant annet at utleier er næringsdrivende eller en offentlig virksomhet, samt at leietaker driver avgiftspliktig virksomhet.
Dersom vilkårene for frivillig registrering er oppfylt, er det kun unntaksvis at det ikke er økonomisk gunstig for utleier å søke om frivillig registrering. Det er derfor viktig at man som utleier av næringslokaler har et aktivt forhold til dette. Dersom utleier er frivillig registrert, må dette også hensyntas i leiekontrakten.
Baksiden av medaljen er at utleier må følge godt med på leieforholdene som frivillig registrert, for å forsikre seg om at de avgiftsmessige sidene av leieforholdet håndteres riktig. Den mest klassiske situasjonen er at det skjer en endring av den avgiftsmessige bruken av lokalet, som igjen kan få avgiftsmessige konsekvenser. Dette kan skyldes endringer i leietakers virksomhet, at lokalene fremleies eller at leietaker benytter lokalene på en annen måte enn tidligere. Dette har også en side til justeringsreglene i merverdiavgiftsloven, da endring i leietakersammensetningen kan utløse plikt (eller rett) til å justere allerede fradragsført merverdiavgift.
For å sikre en balansert risikofordeling for eventuelle avgiftsmessige konsekvenser, er det inntatt et eget punkt i standardavtalen som omhandler de avgiftsmessige sidene av leieforholdet. Disse bestemmelsene er av sentral betydning, men standardavtalen tar høyde for alternative situasjoner og er ikke nødvendigvis dekkende. Reglene er komplekse og et leieforhold er ikke statisk. Utleier og leietaker bør derfor sørge for en fortløpende vurdering av leieavtalen – også i de tilfellene hvor leieforholdet er regulert av en standardavtale.
Kontaktpersoner
