Norsk standard har utviklet en rekke standardkontrakter for bygg- og anleggsbransjen. Kontraktene er fremforhandlet basert på bransjestandard i bygg- og anleggsbransjen, og skal balansere plikter og rettigheter mellom næringsdrivende parter.

De ulike kontraktene er utformet for å passe ulike prosjekter med ulike aktører, for eksempel både kontraktsforholdet mellom byggherre og entreprenør, og mellom entreprenør og underentreprenør. Standardkontraktene regulerer tidvis detaljert partenes plikter og rettigheter. Det er verdt å merke seg at standardkontraktene kun gjelder dersom parten avtaler det.

Vi skal kort redegjøre for de mest brukte standardene i bygg- og anleggsprosjekter; NS 8405, NS 8407, NS 8415 og NS 8417. Standardene skiller jeg i hovedsak på to områder. Det ene er at NS 8407 og NS 8417 knytter seg til totalentrepriser, mens NS 8405 og NS 8415 gjelder utførelsesentrepriser. Videre er NS 8417 og 8415 kontrakter mellom entreprenør og underentreprenør, mens NS 8405 og 8407 er kontrakter mellom byggherre og entreprenør.

NS 8407

NS 8407 er en totalentreprisekontrakt. Det innebærer at entreprenøren har ansvar for både prosjektering og utføring av eget arbeid. Entreprenøren får da betegnelsen totalentreprenør. Det er en utbredt misforståelse i byggebransjen om at ordet «total» henspiller på pris, noe det altså ikke gjør. NS 8407 er tilpasset og anbefalt å bruke når entreprenøren har ansvaret for både prosjektering og utføring.

Totalentreprenøren skal prosjektere alle arbeid som byggherre ikke allerede har gjort, eller som byggherre har påtatt seg å gjøre. Prosjekteringen innebærer å beskrive arbeidet som skal utføres, tegne arbeidet, kartlegge og sikre at funksjonskravene oppfylles. Hvis byggherre skal prosjektere arbeidene bør det heller avtales bruk av NS 8405.

For de tilfeller der underentreprenøren er ansvarlig for både prosjektering og utføring passer NS 8417, som regulerer forholdet mellom totalentreprenør og underentreprenør. NS 8417 er langt på vei lik NS 8407, men tar høyde for de forskjeller som er i avtaleforholdet mellom totalentreprenør og underentreprenør.

NS 8405

NS 8405 er en standardkontrakt for utførelsesentrepriser. Entreprenøren mottar da prosjekteringsunderlag fra byggherre, og skal utføre i henhold til prosjekteringen. Skal entreprenøren ha ansvaret for det meste av prosjekteringen bør heller NS 8407 benyttes.

Det er verdt å merke seg de strenge endringsreglene i NS 8405. Dersom entreprenøren mottar en arbeidstegning hvor det fremkommer at noe ekstra skal bygges må entreprenøren påberope seg dette som endring og kreve vederlagsjustering og fristforlengelse.

Entreprenørens kontrakt med utførende underentreprenør reguleres av NS 8415. Denne er i hovedsak lik NS 8405, men med enkelte tilpasninger, blant annet reguleringen av overtakelse.

Det hender at det foreligger motstrid mellom kontraktsdokumentene. Spørsmålet er da hvilken bestemmelse som skal legges til grunn.

Standardkontraktene har egne reguleringer for hvilke dokumenter som er en del av kontrakten, og hvilke dokumenter som har forrang ved motstrid. Reguleringene ved motstrid er ulike i NS 8405 og NS 8407.

NS 8405

Hvis det er bestemmelser som strider mot hverandre i NS 8405 vil avtaledokumentet ha første prioritet, deretter eventuelle referater eller skriftlig materiale fra drøftelser eller forhandlinger avholdt etter tilbudet er inngitt, som er godkjent av begge parter. Etter dette er entreprenørens/underentreprenørens tilbud rangert. Dernest er eventuelle referater eller skriftlig materiale fra befaringer eller konferanser avholdt før tilbudet ble inngitt, så tilbud og konkurransegrunnlaget og endelig NS 8405. Ved motstrid mellom tilbuds- og konkurransegrunnlaget gjelder beskrivelsen foran tegningene. Videre vil utførelse som bare er angitt på tegning, men som burde ha vært angitt i beskrivelsen ikke omfattet av kontrakten. NS 8415 har lik regulering ved motstrid.

Dersom avtaledokumentet eller referater eksempelvis nevner arbeid som entreprenøren ikke har inntatt i sitt tilbud, vil avtaledokumentet og referater gå foran. Det er derimot mulig å avtale en annen rekkefølge, eksempelvis at entreprenøren tilbud kommer først.

NS 8407

Ved motstrid i kontraktsdokumentene i NS 8407 vil funksjonskrav og krav til løsninger, kvalitet eller merke, som er spesifisert i tilbuds- eller konkurransegrunnlaget, gå foran løsninger og konstruksjoner i entreprenørens tilbud. Dette gjelder med mindre det er tatt uttrykkelige forbehold i entreprenørens tilbud. Videre vil yngre bestemmelser gjelde foran eldre. Hvis det fortsatt er motstrid vil spesielle bestemmelser gå foran generelle, og bestemmelser utarbeidet spesielt for kontrakten vil gå foran standardiserte bestemmelser.

Vi anbefaler at dere undersøker om det er avtalt en annen rekkefølge på kontraktsdokumentene enn det som fremgår av NS-ene, og eventuelt bestemmer en annen rekkefølge enn NS-en dersom det er nødvendig.

Det er ikke uvanlig at det i entrepriseavtaler inntas såkalte back-to-back-reguleringer. Selv om begrepet «back-to-back» ofte brukes i ulike sammenhenger har begrepet i seg selv ingen fast betydning eller innhold. Innholdet i slike bestemmelser må avgjøres etter en konkret vurdering. Generelt kan man si at back-to-back handler om harmonisering av kontraktsvilkår i flere ledd – typisk ved at bestemmelser og reguleringer som gjelder i kontrakten mellom byggherre og hovedentreprenør, også skal gjelde i kontrakten mellom hovedentreprenør og underentreprenør.

Back-to-back-reguleringer reiser en rekke ulike problemstillinger. Partene bør derfor, både i forbindelse med inngåelse av kontrakten og ved selve gjennomføringen av prosjektet, ha et bevisst forhold til om det er inntatt varianter av back-to-back-reguleringer i kontrakten. I tillegg er det viktig at partene er innforstått med hva innholdet av en slik regulering innebærer for egne rettigheter og forpliktelser i kontrakten. En utbredt misforståelse er at «back-to-back»-klausuler uten videre gir underentreprenører samme rettigheter og plikter som hovedentreprenøren.  Dette er ikke riktig, rekkevidden av slike bestemmelser må avtales konkret.

Back-to-back for hovedentreprenører

Det er som regel parten «i midten» (ofte hovedentreprenøren) som har mest å vinne på en back-to- back regulering i kontrakten. Ved å harmonisere kontraktsvilkår «oppover» og «nedover» kan hovedentreprenøren begrense egen risiko i prosjektet.

Blant annet vil det være sentralt for hovedentreprenøren å få videreført egne forpliktelser overfor byggherren, ned i kontraktene med underentreprenørene (back-to-back på regelnivå). På denne måten kan hovedentreprenøren plassere kontraktsrisiko for de ulike (tekniske) delene av kontrakten hos underentreprenørene som besitter den aktuelle kompetansen. Dette kan gjøres ved at reguleringer og beskrivelser fra hovedkontrakten mellom byggherre og hovedentreprenør inntas mer eller mindre direkte i underentrepriseavtalen. En ikke uvanlig måte å gjøre dette på er å innta hele eller deler av hovedkontrakten som en av kontraktsdokumentene i underentreprisen («inkorporering»).

Videre er det viktig for hovedentreprenøren å sikre at det er utførende underentreprenør som også fullt ut bærer den økonomiske risikoen for at egne arbeider utføres i tråd med hovedkontrakten. For å lykkes med dette må kontraktene sikre at både krav som underentreprenøren retter mot hovedentreprenøren, og krav som byggherren retter mot hovedentreprenøren, omfattes av back-to-back prinsippet (back-to-back på konsekvensnivå/resultatnivå).

Eksempelvis kan dette gjøres med reguleringer som angir at underentreprenørens krav mot hovedentreprenøren kun blir godkjent dersom hovedentreprenøren får godkjent tilsvarende krav hos byggherren. Praktisk vil dette f.eks. kunne gjelde ved underentreprenørens avregning på mengder i mengderegulerbare kontrakter, eller ved underentreprenørens krav på tilleggsvederlag og/eller fristforlengelse. Tilsvarende regulering kan inntas for krav som hovedentreprenøren mottar fra byggherren, f.eks. på dagmulkt eller reklamasjoner, ved at underentreprenøren skal kunne holdes ansvarlig i samme utstrekning som hovedentreprenøren blir ansvarlig overfor byggherren.

For å lykkes med en slik risikokanalisering er det nødvendig at hovedentreprenøren har kunnskap om hvordan back-to-back reguleres i kontrakten på best mulig måte.

Back-to-back for underentreprenører

For en underentreprenør vil et avtalt back-to-back-prinsipp kunne innebære en vesentlig risiko i prosjektet. Slike reguleringer kan ha betydning både for selve innholdet av egne forpliktelser i kontrakten, i tillegg til at det kan ha inngripende konsekvenser for egne krav og motkrav i forbindelse med prosjektet. Enkelte back-to-back-reguleringer innebærer at underentreprenøren i stor grad mister kontrollen over utfallet av egne krav, og medfører derfor økt uforutsigbarhet i prosjektet. Det er derfor særlig viktig at underentreprenører forstår hvordan back-to-back er regulert i kontrakten, og hva den praktiske konsekvensen av slike reguleringer kan være. Dette gjelder både for å kunne gjøre eventuelle justeringer i forbindelse med inngåelse av kontrakten, og ikke minst for å etterleve kontraktsbestemmelsene på en best mulig måte underveis i prosjektet.

Ta kontakt med oss for bistand i forbindelse med back-to-back-reguleringer i kontrakter.

Det er ikke uvanlig at det inntas avvikende bestemmelser fra Norsk Standard i kontrakten. Det er som regel byggherre overfor entreprenøren eller hovedentreprenøren overfor underentreprenøren som ønsker å innta endringen. Det er oftest disse partene som utformer kontraktene, og entreprenøren eller underentreprenøren som blir bedt om å akseptere endringen.

Norsk Standards kontrakter er kontrakter fremforhandlet av de største bransjeorganisasjonene på bygge- og entrepriseområdet. Dette gjenspeiles i utformingen av kontraktene, hvor en grundig avveining av de involverte interessene ligger til grunn for risikofordelingen mellom avtalepartene.  Kontraktene er derfor utformet slik at endringer er unødvendig, og vil normalt endre den balansen som bransjerepresentantene har blitt enige om.

Det følger i protokollen til NS 8407 at man ikke skal gjøre endringer, selv om dette gjøres av mange aktører i bransjen. I de tilfeller der det gjøres endringer, f.eks. i reglene om varsling av tilleggskrav, vil endringen ved uklarhet kunne tolkes i tråd med standardens opprinnelige ordlyd.

Det viktigste er uansett at man er klar over endringene og den betydning de får i din kontrakt.

Oppstart av arbeidene er et viktig avskjæringstidspunkt fordi det markerer at avtalen mellom partene i praksis er i gang. For prosjekter der ikke alle nødvendige tillatelser er på plass før kontraktsignering og/eller oppstart kan det være hensiktsmessig å få inn en bestemmelse om entreprenørens rett til i så fall å tre ut av avtalen med krav om kompensasjon for påløpte kostnader dersom nødvendige tillatelser ikke foreligger innen en gitt tid. Dette gjelder for eksempel igangsettelsestillatelse.

Sluttfristen er dagmulktsbelagt etter NS 8405 punkt 34.1 og NS 8407 punkt 40.2. Andre frister i kontrakten er bare dagmulktbelagte dersom dette er uttrykkelig angitt for den enkelte frist. Det anbefales at det settes en klar sluttfrist med dato om mulig, for å unngå tvil i ettertid om hva som er avtalt og omforent. Endringer i fremdriftsplan endrer ikke automatisk på sluttfristen. Endring av sluttfrist må følgelig avtales konkret.

Aktuelt

Hvorfor oss

Kurs og seminarer

Vår kompetanse