Rettslige konsekvenser av å beholde gamle rør ved rehabilitering av våtrom
Loven for kjøp og salg av bolig (avhendingsloven) medfører at boliger selges med omfattende tilstandsrapporter. Bad som er rehabilitert kan få dårlig tilstandsvurdering dersom gamle kobberrør ikke er skiftet ut. Årsaken kan være at noen mener at badet ikke oppfyller kravene i gjeldende teknisk forskrift (TEK17). Dette kan igjen føre til reklamasjon fra kunde mot firmaet som har rehabilitert badet. Her skriver vi om reglene som gjelder for reklamasjon i slike tilfeller, samt at vi gir en og anbefaling om hvordan rørleggeren kan unngå å pådra seg ansvar for mangler.
1. Tilstandsrapporter
Ved salg av boliger følger det vanligvis med en tilstandsrapport som angir en tilstandsgrad (TG) for rommene i boligen.
Skalaen som skal brukes er slik:
TG 0 = ingen avvik
TG 1 = mindre eller moderate avvik
TG 2 = vesentlige avvik
TG 3 = store eller alvorlige avvik
Dersom deler av et våtrom ikke oppfyller kravene i TEK17 vil det være vanlig å gi en lav tilstandsgrad på hele våtrommet. Dette kan være tilfelle selv om badet nylig er rehabilitert, men man har beholdt eksisterende kobberrør. Årsaken er at tilførselen regnes som en del av våtrommet, og dermed får det samlede våtrommet trekk for alder og forskriftsavvik.
En boligeier som har fått rehabilitert sitt hus kan få et problem når huset skal selges dersom badet får dårlig tilstandsgrad. Et spørsmål som oppstår da, er om boligeier kan reklamere overfor den som har utført rehabiliteringen fordi badet ikke oppfyller kravene i TEK 17.
2. Eksempel
Vi tar utgangspunkt i et eksempel som omfatter oppussing av bad i 2. etasje. Vannrør går i vegg og tak ned til teknisk rom i kjeller. Arbeidet på selve badet er utført iht. TEK17, men eksisterende rørføringer frem til bad er ikke byttet.
I følge TEK17 skal rør være lett utskiftbare, og lekkasje skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til skade på installasjoner og bygningsdeler. I praksis innebærer dette et krav om bruk av rør i rør system inne i vegger og tak. Bruk av gamle kobberrør uten varerør i vegger og tak oppfyller derfor ikke kravet i TEK17.
Å beholde et fungerende rørsystem har imidlertid flere fordeler.
Ifølge Sintef har kobberrør en forventet levetid på 90−200 år (kaldtvannsrør) og 71−167 år (varmtvannsrør). Et kobberanlegg fra 90-tallet skal dermed i mange tilfeller være godt innenfor alminnelig levetid for et nytt bad, og isolert sett ikke moden for utskiftning.
I lys av kostnadene og inngrepene ved å etablere nytt rør-i-rør-system, f.eks. fra teknisk rom til bad, fremstår det som en forsvarlig teknisk og faglig vurdering å beholde eksisterende røropplegg. Dette er også en mer bærekraftig og miljøvennlig løsning.
3. Må man bytte rørene for å følge TEK17?
TEK17 kommer til anvendelse på "tiltak". Definisjonen av "tiltak" i plan- og bygningsloven § 1-6 omfatter
"oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg".
Vår vurdering er at kravene til TEK17 ikke gjelder for de deler av konstruksjonen man ikke gjør inngrep i.
Prinsippet etter plan- og bygningsloven (som TEK17 er hjemlet i) er at det som tidligere er lovlig etablert, fortsetter å være lovlig frem til det gjøres forandringer på det, selv om det ikke overholder nye krav.
4. Konklusjon
Hvis en avtale kun omfatter arbeider innenfor baderomsveggen, med tilkobling på eksisterende rør, oppdraget er priset deretter og kunden er kjent med dette så er det ikke en mangel at våtromsløsningen som helhet ikke er i henholdt til TEK17 fordi rørene inn holder gammel standard.
Dette forutsetter imidlertid at rørleggeren har oppfylt sin veilednings- og frarådningsplikt. Vi anbefaler derfor at forholdene til TEK17 beskrives i avtalen med kunden, og at dere presiserer at det er avtalt at eksisterende rør skal benyttes.
Dersom en boligeier får en dårlig tilstandsgrad i rapport på et bad, fordi det er benyttet eksisterende kobberrør, er det likevel ikke en mangel ved arbeidene så lenge denne løsningen er avtalt med kunden.
Innspill og kommentarer, samt forslag til temaer som ønskes behandlet, kan sendes pr. e-post til advokat/partner Lasse Ødegaard.
