Hvilken betydning har koronaviruset for partenes forpliktelser i leieforhold?
Koronaviruset skaper utfordringer for stadig flere aktører i næringslivet og offentlig sektor. Vi får mange henvendelser fra kunder med spørsmål om force majeure og hvilken betydning koronaviruset har for deres leieforhold.
For å forhindre spredningen av koronaviruset, har mange virksomheter blitt nødt til å stenge ned – enten som følge av direkte pålegg fra myndighetene, at utleier selv har valgt å stenge lokalene eller at omsetningen uteblir når folk flest holder seg hjemme. Situasjonen medfører et dramatisk inntektsfall for mange virksomheter. Mange leietakere vil etter hvert kunne komme til å slite med å betale husleien sin i tide - eller med å betale i det hele tatt. For disse kan situasjonen medføre konkurs, mens betalingsutfordringene for andre vil være forbigående.
Situasjonen reiser en rekke spørsmål knyttet til fordeling av risiko og bortfall av plikter. Vi oppsummerer noen av de aktuelle problemstillingene og de grunnprinsippene som vil gjelde.
Utgangspunkt – hvem bærer risikoen?
Utleiers hovedforpliktelse er å stille leieobjektet til leietakers rådighet, mens leietakers hovedforpliktelse er å betale leie til rett tid.
Et sentralt spørsmål er hvem som bærer risikoen i leieforholdet for at den avtalte bruken av leieobjektet hindres som følge av koronasituasjonen. Et annet er om det finnes regler, som på bakgrunn av denne ekstraordinære situasjonen, gir enten leietaker eller utleier rett til å unnlate å levere sin del av ytelsen uten at den andre parten kan erklære mislighold.
For leietaker er spørsmålet om det er mulig å kreve leiefritak eller utsettelse mv. For utleier blir spørsmålet om han er forpliktet til å gi leiefritak, betalingsutsettelser el. samt om utleier selv kan anses å være i mislighold.
Hva sier leiekontrakten?
Konsekvensene koronasituasjonen har for et leieforhold må vurderes konkret med utgangspunkt i leieavtalen.
Et naturlig utgangspunkt er å avklare om det er inntatt bestemmelser om force majeure eller annet om ansvar og fordeling av risiko. Det må også avklares om husleieloven kommer til anvendelse, i sin helhet eller delvis, eller om partene har avtalt å fravike den.
Der kontrakten har bestemmelser om force majeure, må det vurderes om bestemmelsene kommer til anvendelse i saken og i tilfelle hva virkningen av dette er. Det vanlige er imidlertid at leiekontraktene ikke inneholder en force majeure-klausul (standardavtalene inneholder ikke en slik klausul).
Force majeure
Er leietaker i en force majeure situasjon?
Der myndighetspålegg knytter seg til virksomheten som drives, fremfor leieobjektet som sådan, er det som utgangspunkt leietaker som bærer risikoen for at leieobjektet ikke kan brukes som forutsatt. Påleggene om driftsstans gjør at mange leietakere ikke kan drive inntektsbringende virksomhet, noe som i tur medfører problemer med å betale leie. I disse tilfellene kommer det gjerne spørsmål om pålegget om driftsstans er en slik force majeure-hendelse som kan gi grunnlag for fritak fra å betale leie.
Situasjonen utgjør imidlertid neppe grunnlag for fritak fra plikten til å betale leie. Med mindre noe annet er avtalt, er det leietaker som bærer risikoen for om hun vil kunne klare å betale leien som avtalt eller ikke. Her er det imidlertid nødvendig å skille mellom manglende betalingsevne som følge av illikviditet eller insolvens, og betalingshindring som følge av utenforstående hendelse man ikke rår over.
Sistnevnte vil etter omstendighetene kunne frita leietaker for ansvar, men bare så langt betalingshindringen skyldes forhold leietaker ikke rår over. Dette er imidlertid ikke det samme som å ikke ha penger til å betale leie fordi driftsstansen gir leietaker dårlig økonomi.
...eller må force majeure påberopes av utleier?
Koronaviruset og omstendighetene som har oppstått rundt dette vil i utgangspunktet heller ikke representere en mangel ved utleiers leveranse.
Det kan imidlertid tenkes at det er utleier som er forhindret fra å stille leieobjektet til disposisjon, og at dette kan representere en mangel ved utleiers ytelse. Dette kan være aktuelt der utleieobjektet ligger i et kjøpesenter som utleier har avstengt, butikk på flyplass som er pålagt å stenge etc.
I slike tilfeller, hvor leietaker ikke får tilgang til objektet, er det naturligvis relevant å vurdere om leietakers plikt til å betale leie er bortfalt og om utleier plikter å betale erstatning. For utleiers del kan det da være aktuelt å vurdere om situasjonen utgjør force majeure, som gjør at utleier ikke plikter å betale erstatning i tillegg til å miste leien sin.
I de tilfeller der leieobjektet stilles til disposisjon, og det ikke er avtalt noe om risikofordelingen som tilsier at denne faller på utleier, vil det i mange situasjoner være leietaker som må bære det økonomiske tapet. Utleierne på sin side vil merke konsekvensene når leieinnbetalingene slutter å komme, og konkurssituasjoner oppstår. Da er det viktig å ha sikkerhetsstillelse eller gyldige garantiordninger på plass.
Dersom situasjonen vedvarer, og leietaker står uten mulighet til å nyttiggjøre seg objektet over en lengre periode, kan det tenkes situasjoner der leieavtalen etter omstendighetene vil kunne bli satt til side helt eller delvis etter avtaleloven § 36. Som ellers vil også dette måtte bero på en konkret vurdering. Det bemerkes at denne bestemmelsen representerer en snever unntaksregel.
Sikkerhetsstillelse og garantier
De fleste leiekontrakter regulerer sikkerhetsstillelse for leieforholdet. Denne sikkerhetsstillelsen er ment å sikre utleier betaling av leie dersom leietaker ikke kan eller vil betale, eller dersom leietaker påfører skade på leieobjektet. Noen leieforhold er sikret gjennom depositum, andre med forskjellige typer garantier. Vår oppfordring er at utleier snarest mulig skaffer seg oversikt over hvordan leieforholdene er sikret. Mangler det sikkerhet, er det grunn til å følge ekstra nøye med på utviklingen for å begrense tap.
Hva kan man som utleier og/eller leietaker gjøre?
Utleier er i utgangspunktet ikke forpliktet til å redusere leien, selv om situasjonen med driftsstans er prekær. Man bør imidlertid ha i bakhodet at konsekvensen ved å stå på sitt og å inndrive full leiebetaling, kan være det som tipper begeret over for leietaker. En konkurs hos leietaker kan lede til økonomisk tap for utleier, i tillegg til byrdene ved å måtte rengjøre/pusse opp lokaler samt finne en ny leietaker i et ukurant marked. I mange tilfeller kan det derfor vise seg mer gunstig å akseptere en reduksjon eller utsettelse av leien.
Stadig flere utleiere velger å utsette forfallstidspunkt for leiebetalinger eller redusere leiekostnader i en periode, for å hjelpe leietakere i en vanskelig økonomisk situasjon og for å sikre eget inntektsgrunnlag. Norsk Eiendom anbefalte tidlig også å se på mulighetene for å redusere felleskostnadene, herunder vurdere om det er mulig å sløyfe visse tjenester som ikke er nødvendige i en tid hvor leietakerne ikke er i lokalene.
Hvilken fremgangsmåte som er mest hensiktsmessig for det enkelte leieforholdet, må vurderes konkret. Uansett vil det som oftest være nyttig for leietaker og utleier å gå i dialog om hvilke løsninger som er aktuelle.
Vi har et stort eiendomsteam i Berngaard som er klar til å hjelpe.
Ta kontakt hvis du har spørsmål som relaterer seg til leiekontrakter.
