Boligkjøpere vant frem med erstatningskrav mot arkitektfirma som var ansvarlig søker
Høyesterett avsa nylig en dom (HR-2020-312-A) der Solem Arkitektur AS (heretter «Solem») ble erstatningsansvarlige for tap kjøperne av fire nybygde boliger led som følge av mangler ved boligene. Dommen er siste tilskudd til en rekke dommer der Høyesterett utvikler prinsippene for et tredjemannsansvar for uaktsomhet hos rådgivere med ansvarsrett i byggeprosjekter.
Boligene led av omfattende mangler, og både selger av boligene og utførende entreprenør var konkurs. Arkitektfirmaet Solem var etter plan- og bygningsloven ansvarlig søker for boligprosjektet, men hadde ikke belagt alle oppgaver i prosjektet med ansvar, særlig prosjekterende for bygninger og installasjon.
Kjøperne hadde ingen kontrakt med Solem. Høyesterett kom likevel frem til at Solem var erstatningsansvarlig etter bestemmelsene i skadeserstatningsloven § 2-1 om arbeidsgiveransvar.
Høyesterett bygger på Bori-dommen og Branncelle-dommen?
Spørsmålet om kjøpere av bygninger kan gjøre erstatningskrav gjeldende for ansvarlig kontrollerende har vært oppe i Høyesterett flere ganger de siste årene. Høyesterett ga kjøperne en slik adgang i Bori-dommen (HR-2015-276), men ikke i Branncelle-dommen (HR-2017-1834-A).
Det er vært diskusjoner i teorien om dommene oppstiller et skjerpet krav til skyld utover det alminnelige erstatningsrettslige skyldkravet. Høyesterett konstaterer i dommen fra 2020 avsnitt 44 med at det ikke er noe skjerpet skyldkrav, men at de alminnelige erstatningsvilkårene gjelder. Samtidig går dommen nærmere inn på de rettslige vurderingene som ble utviklet i de tidligere dommene.
Det første spørsmålet var om ansatte i arkitektselskapet har brutt sine forpliktelser i rollen som ansvarlig søker.
Solem hadde ikke sørget for at prosjektet hadde en ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjon, og kommunen hadde gitt brukstillatelse og ferdigattest på uriktig grunnlag. Høyesterett kom frem til at dette var en «sentral oppgave» for en ansvarlig søker, og at den svikten alene var så alvorlig at det utgjorde et ansvarsgrunnlag. Høyesterett gikk derfor ikke inn på de andre mulige ansvarsgrunnlagene i saken.
Er boligkjøpernes interesser erstatningsmessig vernet?
Deretter vurderte Høyesterett hvorvidt boligkjøpernes interesser var erstatningsmessig vernet. Høyesterett viser til Bori-dommen der det fremkommer at reglene om ansvarsrett tar «sikte på å beskytte også de private interessene knyttet til et bygg.». Det er særlig i denne delen av dommen at Høyesterett supplerer læren som er utviklet gjennom de to tidligere dommene. Høyesterett trekker frem flere momenter i vurderingen, og sammenligner med resultatet i Branncelledommen.
Ved vurderingen av om boligkjøpernes interesser var erstatningsmessig vernet la Høyesterett vekt på at Solem brøt klare bestemmelser om ansvarsbelegging, som er sentrale for å sikre den bygningsmessige kvaliteten, og trakk frem kjøpernes berettigede forventning om at ferdigattesten gir et riktig bilde av kvaliteten. Kjøperne var forbrukere og førstegangskjøpere av prosjekterte boliger. Det innebar at de ikke hadde mulighet til å inspisere boligene ordentlig før kjøpesummen alt var betalt.
Det var massive mangler ved boligene, og kjøperne ble påført et tap på omtrent halvparten av kjøpesummen. Kjøperne kunne ikke forsikret seg mot tapet, mens Solem har ansvarsforsikring som dekker store deler av erstatningskravet, og Høyesterett konkluderte derfor med at Solem var nærmest til å bære tapet.
Dommens betydning
Dommen fra februar 2020 bekrefter adgangen for kjøpere til å rette krav mot ansvarlig søker for feil ved utførelsen av sine oppgaver, og avklarer at alminnelig erstatningsrettslige regler gjelder, ikke et skjerpet skyldkrav. Videre gir dommen flere holdepunkter for vurderingen i den fremvoksende læren om erstatningsmessig vern for tredjemanns interesser ved svikt i utførelsen av ansvarsrett etter plan og bygningsloven.
