Advokatfirmaet Berngaard AS og våre eiendomsadvokater har kompetansen du trenger innenfor eiendomsrett og transaksjoner. Vi kan eiendom fra A til Å. En eiendomsadvokat hos Berngaard jobber jevnlig med større eller mindre transaksjoner av eiendomsselskaper, og er godt kjent med de ulike fasene i slike prosesser, samt problemstillinger som kan oppstå når et eiendomsselskap skifter hender. I denne forbindelse brukes det ofte kontraktsstandarder (meglerstandarder) for salg av selskapet. Våre advokater hjelper deg med alle typer spørsmål knyttet til transaksjonen og bruken av standardene, enten du er kjøper eller selger.
Partner/Advokat Arild Gjelsvik
Salg av eiendom og eiendomsselskap
Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for Næringsmeglere utgir sammen med Norsk Eiendom standardavtaler for salg av forskjellige typer selskaper og eiendom: www.forumfornaring.no. Her er en oversikt over de viktigste meglerstandardene som finnes og som er relevante for transaksjonsmarkedet knyttet til salg av eiendom og eiendomsselskaper:
Salgskontrakt for AS med og uten oppgjørsansvarlig
Salgskontrakt AS med garantiforsikring
Salgskontrakt for eiendom med og uten oppgjørsansvarlig
Forward med umiddelbar aksjeovertakelse med og uten oppgjørsansvarlig
Forward med utsatt aksjeovertakelse med og uten oppgjørsansvarlig
Husk at når du inngår en salgsavtale ved bruk av en standardavtale, vil det stort sett alltid være behov for å gjøre individuelle tilpasninger for den aktuelle transaksjonen. Det er også noen forskjeller mellom transaksjoner av ulike typer selskaper. Det finnes egne maler også for kommandittselskap, indre selskap og ansvarlig selskap. Vi vil konsentrere oss om salg av aksjeselskap som eier eiendom i denne artikkelen, ettersom de fleste selskaper i Norge er organisert som aksjeselskaper.
Transaksjonstype - overdragelse av selskapet vs. overdragelse av kun eiendommen
Når et selskap selges, følger alt som ligger i selskapet med transaksjonen (med mindre annet er avtalt). Det vil si alt fra bankinnskudd, ansatte, skatteposisjoner, leiekontrakten (med visse unntak) og eiendommer. Siden det er flere elementer involvert ved en transaksjon av et eiendomseiende selskap enn ved salg som kun omfatter eiendom, er det som regel behov for en bredere gjennomgang (due diligence) av juridiske, finansielle og tekniske forhold tilknyttet salgsobjektet i forkant av en overdragelse. Dette kan ofte medføre betydelige transaksjonskostnader.
Når det bare er eiendommen som selges, er det naturlig nok bare eiendommen som overdras. Dette innebærer at hjemmelen til eiendommen overføres fra selger til kjøper. I motsetning til ved salg av eiendomsselskapet, utløser salg av eiendommen / næringseiendommen alene dokumentavgift til staten. For næringseiendom kan dokumentavgiften bli betydelig. Dette er en av hovedårsakene til at det veldig ofte er slik at selve selskapet selges, og ikke bare eiendommen isolert sett. Transaksjonskostnadene er som regel lavere enn ved salg av et selskap.
Skattemessig vil salg av kun eiendommen innebære en realisasjon som utløser skatt på gevinsten (i tillegg til dokumentavgift), mens salg av aksjer i selskapet som eier eiendommen faller inn under fritaksmetoden slik at salget ikke utløser beskatning (og heller ikke dokumentavgift, siden hjemmelen ikke overdras). Sistnevnte forutsetter at aksjene ikke er direkte eiet av en privatperson, men av et holdingselskap.
Selskapstransaksjon – ulike måter å omsette eiendomsselskaper på
Salg av aksjeselskap
Denne kontraktsstandarden er beregnet for salg av eiendomsselskap som har et ferdig bygg på sin eiendom, og som regel er leiet ut til en leietaker. Leietaker befinner seg med andre ord i lokalene allerede. Det kan tenkes pågående arbeider som krever at man tilpasser kontrakten til det konkrete tilfellet. Dette vil være situasjonen dersom man f.eks. gjennomfører større leietakertilpasninger, eller har andre pågående bygningsarbeider på eiendommen (renovering, utvidelse, etc.). I slike tilfeller kan forholdet grense mot de andre standardtilfellene, og man må vurdere hvilken kontraktsstandard som passer best. Dersom det er snakk om total rehabilitering, kan tilfellet kanskje gå over i å være et forward-tilfelle, hvoretter denne kontraktsstandarden passer bedre.
Salg av et selskap er, som salg av en hvilken som helst annen ting, i utgangspunktet regulert av kjøpslovens bestemmelser: https://lovdata.no/pro/#document/NL/lov/1988-05-13-27?searchResultContext=1232&rowNumber=1&totalHits=10593 En del av bestemmelsene er imidlertid fraveket i de ulike standardkontraktene, noe man må være oppmerksom på i forbindelse med bearbeiding av disse.
Salg av aksjeselskap med garantiforsikring
Den største forskjellen mellom denne og den «vanlige» salgsstandarden er at kjøper tegner en forsikring som forsikrer garantiene som normalt avgis av selger. Selger er på denne måten «fritatt» for ansvar (det vil si at forsikringsselskapet hefter i stedet for selger), med visse unntak. Siden det er selger som går fri for ansvar i disse tilfellene, er det vanlig at det er selger som tar kostnaden med å tegne slike forsikringer. Dette må imidlertid avklares mellom partene i forbindelse med den konkrete transaksjonen, og avvik fra dette kan forekomme.
Forwardsalg med umiddelbar aksjeovertakelse – «egentlig» forwardsalg
Forwardsalg / forwardtransaksjon innebærer å selge et eiendomsselskap før eiendommen er ferdigstilt / ferdig utbygd. Et egentlig forwardsalg innebærer at aksjene i selskapet overdras før bygget er ferdigstilt (ferdig oppført) og leietaker flytter inn. Det blir da utvikleren som har risikoen som knytter seg til ferdigstillelse av bygget, slik at kjøperens posisjon blir som om bygget var ferdigstilt og utleid til en eller flere leietakere.
Selger har i utgangspunktet ansvaret for eventuelle kostnadsoverskridelser som måtte knytte seg til byggeprosjektet. Kontrakter knyttet til forwardsalg har fokus på regulering av kompensasjon for at det ikke blir betalt leie i byggeperioden. Dette innebærer at det blir beregnet en tenkt leie (også omtalt som syntetisk leie) som kommer til fradrag ved beregningen av kjøpesummen for aksjene. Kjøper blir med andre ord kompensert for at manglende leieinntekter i byggeperioden (etter salget, men før ferdigstillelse av byggearbeidene).
Et eiendomssalg gjennomført på denne måten bidrar til å sikre verdien av eiendommen på et tidlig tidspunkt i prosjektet, og vil i stor grad redusere den risiko som ligger i markedssvingninger for utvikler. For selger er det en fordel å få frigitt egenkapital som kan bli brukt i andre prosjekter, på et så tidlig tidspunkt som mulig.
Forwardsalg med utsatt aksjeovertakelse – «uegentlig» forwardsalg
Uegentlig forwardsalg innebærer at avtale om salg inngås før bygget er ferdig, men at overtakelse skjer først etter ferdigstillelse.
Både standardene for egentlig og uegentlig forward krever stor grad av tilpasninger. Dersom du står overfor denne typen transaksjon, anbefaler vi at du tar kontakt med en av våre eiendomsavdokater i dag: www.berngaard.no/eiendom
Due diligence ved transaksjoner – «selskapsgjennomgang»
En due diligence er en gjennomgang av selskapet, som innebærer at man samler inn informasjon om selskapet, gjerne i et datarom, og gjennomgår denne for å se om det finnes forhold som kan få betydning for prisen for selskapet, eller garantier knyttet til transaksjonen. Målet er å redusere kjøpers risiko knyttet til transaksjonen.
En due diligence kan være av juridisk, finansiell og/eller teknisk karakter. Hva slags undersøkelser man velger å gjøre avhenger av hvor godt man kjenner selskapet man skal kjøpe, hva slags type selskap det er, om det er stort/lite, osv.
Eiendomsadvokatene i Berngaard har omfattende erfaring med å gjennomføre due diligence-prosesser, samt å sette opp datarom, både for selgere og kjøpere. Når dette gjøres for selgere, knytter det seg ofte til en «klargjøringsprosess» i forkant av et salg – en såkalt «exit readyness».
Exit readiness – hva er det?
Såkalt «exit readiness» innebærer å forberede en eiendom eller et selskap for salg. Dette har noen klare fordeler.
Underveis i en salgsprosess - og særlig i perioden etter at et bud med «due diligence»-forbehold er akseptert - sparkes en mer eller mindre omstendelig prosess i gang før forbeholdene kan løftes, kjøpsavtale kan signeres og overdragelse kan skje.
Vi mener at det er flere fordeler med å gjennomføre enkelte grunnleggende salgforberedende tiltak i forkant av at eiendommen eller selskapet legges ut for salg.
I forbindelse med en salgsprosess vil det alltid dukke opp spørsmål fra kjøpers side, og disse kan ta tid å besvare. Når man står midt i det har partene gjerne et ønske om å lande avtalen så snart som mulig. Dessverre er informasjonsinnhenting og -utveksling arbeidskrevende. Dersom du har gjort jobben med å innhente og systematisere dokumentene i forkant, sparer du mye tid når det gjelder. Begynner du tidlig, har du god tid til å rette opp avvik som ellers kan ende med at kjøper trekker seg fra handelen, eller som kan bli brukt som grunnlag for krav om prisavslag.
Øk attraktiviteten og verdien på objektet
Objekter med ryddige eierforhold, leieforhold og garantiforhold er mer attraktive salgsobjekter og bidrar til å øke verdien. Dette legger igjen til rette for raske og smidige due diligence-prosesser. Et ryddig datarom som er gjennomarbeidet gjør det lett for kjøper å finne svar på sine spørsmål, og gir ikke minst et godt inntrykk – noe som er uvurderlig.
Objektet fremstår mer profesjonelt
Et ryddig objekt fremstår mer profesjonelt overfor en potensiell kjøper. Kjøper vil kunne føle seg trygg på at saker og ting er i orden med objektet hun vurderer å kjøpe, og kan konsentrere seg om det som er viktigst med transaksjonen, fremfor omkringliggende problemstillinger av praktisk karakter.
Advokatfirmaet Berngaard
Advokatfirmaet Berngaard ble grunnlagt i 2007, og har som mål å være en annerledes stemme i en konform bransje. Vi setter verdier og mennesket i sentrum, enten det er kunder eller egne ansatte. Dette gjør vi fordi vi tror fremtidens advokater er drevet av mer enn bare fag og penger.
Våre forretningsområder inkluderer eiendom, teknologi og media, innen offentlig sektor, gründervirksomheter og SMB. For å sikre at du som kunde når dine mål, vektlegger vi faglig forståelse for dine behov i tillegg til dyp innsikt i forretning og juss.
Advokatfirmaet Berngaard er et ambisiøst advokatfirma som ønsker å skape bærekraftige løsninger.
I Berngaard jobber det dyktige eiendomsadvokater som står klare til å bistå deg i alle typer eiendomsrettslige spørsmål, herunder med utarbeidelse av forskjellige typer salgsavtaler knyttet til transaksjoner både av selskaper og eiendommer. Vi bistår også i prosessen med å gjøre objektet salgsklart og kan etablere datarom for selger. Lurer du på noe knyttet til transaksjoner eller en standardavtale? Trenger du en eiendomsadvokat? Ta kontakt med vårt eiendomsteam i dag! www.berngaard.no/eiendom
Partner/Advokat Arild Gjelsvik
