Sjekkliste for overtakelse

SJEKKLISTE HOVEDENTREPRENØR

Om ikke annet er avtalt skal det foretas kontroll, prøving, innregulering eller lignende av tekniske anlegg. Dette skal varsles og dokumenteres, se punkt 5.2 og 5.5.   

Tekniske anlegg har med årene blitt veldig komplekse og det kan således ta mye tid for å sikre en betryggende innregulering og kontroll. Varsel skal sendes i rimelig tid før kontroll/prøving/innregulering iverksettes. Varselet skal sendes innen rimelig tid slik at byggherre får bidratt enten ved å delta eller samordne sideentreprenører. Hva som er rimelig frist vil være avhengig av hvilken rolle byggherre skal spille i prosessen og om byggherre har den relevante fagkompetansen eller ikke.  

Varselet skal sendes skriftlig. I varselet skal entreprenøren opplyse om hva som må være på plass for at kontroll/prøving/innregulering skal kunne gjennomføres, herunder tiltak fra sideentreprenøren, for at aktiviteten skal gjennomføres.  

Sammen med byggherre og sideentreprenører skal totalentreprenøren igangsette de tekniske anlegg og installasjoner. Formålet er at totalentreprenøren ved å kontrollere og igangsette skal kunne dokumentere at leveransen er i tråd med kontrakten. Byggherren må delta i den utstrekning som er nødvendig, og må sørge for at sideentreprenørene deltar.  

Kontroll som ikke knytter seg til igangsetting omfattes ikke av bestemmelsen, og må avtales særskilt. 

Det skal gjennomføres kontroll, testing og innregulering inntil disse fungerer tilfredsstillende. Gjennomføringen og resultatene av prøvene skal dokumenteres av totalentreprenøren.  Dokumentasjon bør være oversendt i god tid før overtakelsesforretning. Etter NS 8407 skal byggherren motta denne dokumentasjonen tre uker før overtakelsesforretningen påbegynnes. Dette for at byggherren skal ha tilstrekkelig tid til å vurdere om arbeidet er kontraktsmessig. 

Informasjonen om forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) må være systematisert på en hensiktsmessig måte. Standardene stiller ikke noen konkrete krav til hvordan FDV skal systematiseres utover at det skal være på en hensiktsmessig måte. Vær imidlertid oppmerksom på om byggherre har stilt krav til et særlig format på sammensetningen av dokumenter.  

FDV-dokumentasjon skal både dokumentere det utstyr og de materialer som er benyttet i leveransen og de endelige tegningene («as built»-tegninger»).  

FDV-dokumentasjon bør være ferdigstilt og oversendt i god tid før overtakelsesforretningen, herunder senest tre uker før overtakelsesforretning. Forsinket levering av FDV-dokumentasjon kan føre til at overtakelsen forskyves.  

Hvis ikke annet er avtalt skal FDV-dokumentasjonen leveres både i papirform og elektronisk. 

A) Generelt 

Overtakelsesforretning er det tidspunktet hvor byggherren overtar kontraktsarbeidet fra entreprenøren. En konsekvens av gjennomført overtakelse er at byggherren overtar risikoen. På entreprenørens side er overtakelsesforretningen av betydning for om han er i forsinkelse, og derigjennom om han risikerer å betale dagmulkt til byggherren.  

En annen viktig konsekvens for partene er at reklamasjonsfristene begynner å løpe fra overtakelse er gjennomført. Som følge av de sentrale rettsvirkningene som knytter seg til overtakelse av kontraktsarbeider, har standardene derfor stilt opp klare regler for når overtakelses er gjennomført. Reglene kan virke strengt formalistiske. På den andre siden kan det lett oppstå tvilssituasjoner i ettertid om hva som ble sag av hvem under overtakelsen. Derfor er begge parter tjent med at fremgangsmåten i standardene følges.  

Reglene om overtakelse har derfor tre viktige formål: fastslå at entreprenøren har oppfylt sine forpliktelser, sikre bevis og få dokumentert uenighet.  

Utgangspunktet i NS 8405 er at kontraktsarbeidet overtas ved overtakelsesforretning, og at hele kontraktsarbeidet overtas. Dette gjelder kun som et utgangspunkt, og byggherren har utstrakt rett til å overta deler av arbeidet gjennom såkalt delovertakelse.  

I praksis hersker det uenighet om faktisk brukstakelse kan likestilles med overtakelse. Det er et praktisk problem, ettersom byggherre ofte gis anledning til å bruke kontraktsgjenstanden, uten at partene har fulgt de formelle prosedyrene i standardene. Selv om arbeidene har kommet så langt at byggherren ikke kan motsette seg en formell overtakelsesforretning, risikerer likevel entreprenøren å bli ansvarlig for dagmulkt og risiko for hendelig skade på arbeidet når han ikke gjennomfører formell overtakelse.  

I andre tilfeller har derimot arbeidene kommet så langt at byggherren må sies å ha akseptert overtakelse. Et eksempel er hvor byggherren overleverer leiligheter suksessivt til boligkjøpere, etter hvert som entreprenøren blir ferdig med sitt arbeid. Virkningene av brukstakelse er da de samme som ved ordinær overtakelse. 

B) Forberedelser og gjennomføring 

Overtakelse er en kompleks og omfattende prosess ved større anlegg og bygg. Besiktigelsen skal både omfatte visuell sjekk og kontroll med og prøving av en rekke tekniske installasjoner. Som følge av at en overtakelse krever involvering fra mange mennesker på byggherresiden, bør entreprenøren formelt innkalle 14 dager før overtakelsesforretningen. Desto mer omfattende og komplekse arbeider, desto lengde frist kreves. Partene bærer selv risikoen for sin oppfatning av hva som er rimelig frist. 

Når partene er innkalt formelt med rimelig frist, plikter de å møte opp til overtakelsesforretning. Dersom en av partene unnlater å møte uten gyldig forfallsgrunn, kan den andre parten gjennomføre forretningen på egenhånd. Terskelen for gyldig fravær er høy og byggherren vil identifiseres med sine kontraktshjelpere. Sykdom hos en rådgiver vil f.eks. ikke utgjøre gyldig fravær for byggherren.  

Hovedentreprenøren plikter dessuten å innkalle underentreprenør og totalunderentreprenør innen rimelig frist, når NS 8415 og NS 8417 er avtalt.  

Dersom byggherre ikke møter og ikke har lovlig forfall, kan entreprenøren velge mellom å gjennomføre overtakelsesforretningen, eller utsette den. I sistnevnte tilfelle bør entreprenøren merke seg at han ikke har krav på fristforlengelse. På den andre siden kan entreprenøren velge å gjennomføre overtakelsesforretningen på egenhånd. Han må i så fall gjøre det på en samvittighetsfull måte. Oppfyller han dette kravet, kan ikke byggherre komme i ettertid å påpeke enhver feil entreprenøren ikke har ført opp i protokollen. Byggherren må selv ta konsekvensene av at han ikke møtte opp.  

Ved befaringen er det en aktsom besiktigelse av kontraktsarbeidet som gjelder, det vil si at synbare mangler skal påpekes. Under besiktigelsen vil byggherren, som ellers, identifiseres med sine kontraktsparter. Dersom byggherren, eller dennes rådgivere, mangler tilstrekkelig kompetanse, er dette et forhold byggherren må bære risikoen for.  

Når det kommer til overtakelsesforretning etter NS 8415 og 8417, skjer overtakelse samtidig med byggherrens overtakelse. Videre er det forskjell mellom NS 8415 på den ene siden og 8405, 8407 og 8417 på den andre siden når det kommer til tidspunktet dagmulkten opphører: etter NS 8415 stanser dagmulkten å løpe fra tidspunktet underentreprenøren varsler hovedentreprenøren med rimelig frist om overtakelse. Dette forutsetter at hovedentreprenøren ikke har rett til å nekte overtakelse. 

C) Protokollen 

Protokollen er et viktig dokument i forbindelse med overtakelsesforretningen. Den skal dokumentere hva som faktisk foregikk på forretningen.  

Protokollen skal for det første angi hvem som er til stede. Dernest skal alle mangler som byggherren mener hefter ved bygget noteres i protokollen. Mangelen må beskrives og det må fremgå av protokollen hvor den befinner seg.  

Videre er protokollen viktig for å skape notoritet. I prinsippet stenger standardene for at en mangel som ikke er ført i protokollen, men som byggherren hevder han har fremsatt under overtakelsesforretningen, kan påberopes av byggherren. På den andre siden er det svært vanskelig for byggherren i ettertid å dokumentere at han faktisk påberopte seg mangelen under overtakelsen. 

Dersom det bemerkes mangler i protokollen skal entreprenøren gis en rimelig frist for å utbedre. Entreprenøren må her gis en faktisk mulighet til å kunne utbedre mangelen. Videre skal partene avtale etterbefaring for det utbedrede arbeidet.  

Protokollen skal dessuten angi om arbeidene nektes overtatt eller ikke. Dersom protokollen er taus om dette kan det antas at byggherren har akseptert overtakelse.   

I de tilfeller byggherren nekter overtakelse, skal dette begrunnes i protokollen. Det er kun det som er notert i protokollen som kan benyttes til å begrunne nektelsen i ettertid. Entreprenøren må på sin side eventuelt begrunne hvorfor han ikke er enig i byggherrens nektelse av å overta bygget. Blir ikke partene enige, er entreprenøren forpliktet til å gjennomføre utbedringsarbeidene. Entreprenøren kan imidlertid ha krav på vederlagsjustering, dersom det i ettertid viser seg at byggherren tok feil.  

Til slutt skal protokollen undertegnes. Det er kun partene som skal undertegne. 

D) Nekter byggherren å overta? 

NS 8405 og 8415 

Byggherren kan nekte overtakelse dersom det påvises mangler som vil hindre den forutsatte bruken av kontraktsarbeidet. Med andre ord kan ikke byggherren nekte overtakelse med enhver mangel. Mangelen må få en konsekvens for byggherrens bruk av bygget, men likevel ikke slik at enhver ulempe vil begrunne nektelse. Videre kan byggherren nekte overtakelse når dokumentasjon mangler.  

Vurderingen av når byggherren kan nekte er sammensatt og resultatet vil variere ut fra det konkrete forholdet. 

Dersom byggherren tar feil når han nekter overtakelse, vil entreprenøren kunne ha krav på erstatning for merutgifter som følge av at kontraktsarbeidet ikke overtas. Dette kan f.eks. omfatte vakthold eller sikringstiltak.  

NS 8407 og 8417 

Byggherren kan ikke nekte overtakelse ved mindre mangler, eller dersom manglene eller utbedringene av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av kontraktsgjenstanden. Videre kan byggherren nekte overtakelse dersom det foreligger mangler ved den dokumentasjon som skal foreligge ved overtakelse, når disse ikke er uten betydning. Dokumentasjonen knytter seg til FDV-dokumentasjon og testresultater for alle tekniske anlegg. 

Dersom manglende dokumentasjon har liten betydning for forvaltning, drift eller vedlikehold, kan byggherren ikke nekte å overta. På den andre siden kan byggherren nekte overtakelse fordi han ikke kan vurdere om kontraktens krav er oppfylt. Bestemmelsen er praktisk med tanke på krav til blant annet lydisolasjon og inneklima.  

I likhet med NS 8405, må spørsmålet om byggherren kan nekte overtakelse bero på en konkret vurdering, og hver av partene bærer risikoen for sine standpunkter. 

E) Virkningene av overtakelse 

Som allerede nevnt knytter det seg flere sentrale virkninger til overtakelsen. Entreprenøren bør derfor være seg bevisst på når overtakelse rettslig sett er gjennomført. De viktigste virkningene av gjennomført overtakelse er: 

• Dagmulkt slutter å løpe 

• Risikoen for kontraktsarbeidet går over

•  Byggherren får rett til å ta i bruk kontraktsgjenstanden 

• Forsikringsplikten opphører 

• Fristen for sluttoppgjør begynner å løpe 

• Sikkerheten/garantien nedtrappes 

Reglene om delovertakelse innebærer at byggherre kan overta det han måtte ønske når han måtte ønske det. Entreprenøren kan i så fall bli pålagt ulemper. Merutgifter for disse ulempene plikter byggherren å erstatte. 

Byggherren har for det første rett til å deloverta arbeidet dersom partene har avtalt dette. 

For det andre har byggherren krav på å deloverta arbeidet når han har drøftet dette med entreprenøren. Entreprenørens eventuelle motforestillinger avskjærer ikke byggherrens rett. Plikten til å drøfte er derfor mer en ordensbestemmelse enn noe annet. 

I de tilfeller delovertakelse medfører merutgifter for entreprenøren, må prosedyrene om vederlagsjustering følges. Dermed må entreprenøren følge samme regelsett som når det kreves vederlagsjustering for byggherrens endringer.  

Dessuten har entreprenøren krav på vederlagsjustering for den forsinkelse som delovertakelsen medfører. Entreprenøren må da følge fremgangsmåten i standarden som regulerer krav på fristforlengelse.  

I likhet med vanlig overtakelsesforretning, skal reglene for overtakelsesforretning følges ved delovertakelse. Det kan imidlertid oppstå utfordringer ved f.eks. testing av det tekniske anlegget, men dette er i så fall byggherrens problem. 

Når det kommer til virkninger av delovertakelse, adskiller de seg på enkelte punkter fra reglene om overtakelse av hele kontraktsarbeidet. For det første opphører ikke entreprenørens forsikringsplikt. For det andre har entreprenøren kun anledning til å sende sluttoppgjør for den del som overtas. Entreprenøren har en valgrett når det kommer til om han vil sluttfakturere den overtatte del, eller fortsette å sende a kontofakturaer. 

På den andre siden skal entreprenørens sikkerhet/garanti nedjusteres tilsvarende verdien av det delovertatte arbeidet, fratrukket eventuelle mangler byggherren påpeker. Videre slutter dagmulkt å løpe for den delen som delovertas.  

Før overtakelse har ikke byggherre rett til å ta kontraktsgjenstanden i bruk. Dersom byggherren tar kontraktsgjenstanden i bruk før overtakelsesforretning foreligger det en urettmessig brukstakelse.  

Virkningen av en urettmessig brukstakelse er at risikoen går over på byggherren for de deler av kontraktsarbeidet som er tatt urettmessig i bruk. Dagmulkt reduseres tilsvarende hvor stor andel som er tatt i bruk.  

Dersom det foreligger urettmessig brukstakelse skal entreprenør varsle byggherren med krav om at byggherren flytter ut innen en gitt frist. For det tilfellet at byggherre ikke etterkommer kravet går risikoen for hele kontraktsgjenstanden over på byggherre, og dagmulkten for hele kontraktsgjenstanden slutter å løpe.   

Entreprenøren må dessuten sende krav på fristforlengelse eller vederlagsjustering, dersom urettmessig brukstakelse har slike konsekvenser. 

SJEKKLISTE UNDERENTREPRENØR

Kontraktsgjenstanden overtas av hovedentreprenøren ved overtakelsesforretning (samme overtakelsesforretning som hovedentreprenøren har med byggherre).  

Ofte skal underentreprenøren ferdigstille kontraktsgjenstanden tidligere enn tidspunktet for hovedentreprenørens overtakelsesforretning med byggherre. Da har underentreprenøren rett til å kreve registreringsforretning.  

Underentreprenøren må sende formell innkalling til registreringsforretning.  Slik innkalling bør sendes minst 14 dager før registreringsforretningen skal gjennomføres.  

Ved en registreringsforretning skal partene sammen gjennomføre en aktsom befaring av kontraktsgjenstanden.  

Det skal føres protokoll over registreringsforretningen. I protokollen skal det fremkomme hvem som deltok, mangler som eventuelt blir påvist, frist for utbedring av eventuelle mangler og tidspunkt for eventuell etterbefaring, hvorvidt hovedentreprenøren nekter å godta at kontraktsgjenstanden er ferdigstilt, og hovedentreprenøren begrunnelse for å nekte overtakelse.  

Protokollen skal signeres av begge parter.  

En av virkningene av gjennomført overtakelsesforretning er at underentreprenøren skal sende sluttoppstilling med sluttfaktura til hovedentreprenøren. Sluttoppstilling skal sendes innen to måneder etter gjennomført registreringsforretning, med mindre annet er avtalt.  

Det skal varsles om kontroll/prøving/innregulering i rimelig tid før kontroll/prøving/innregulering iverksettes. I varselet skal underentreprenøren opplyse om hva som må være på plass for at kontroll/prøving/innregulering skal kunne gjennomføres. 

Hvis byggherre/sideentreprenør ikke har gjort klart det de skal for kontroll/prøving/innregulering må underentprenøren varsle om dette. Varslet skal sendes i vanlig varslingsskjema.  

Etter gjennomført kontroll skal underentreprenøren sende over dokumentasjon til totalentreprenøren innen fem uker før overtakelsesforretning. Merk at fristen for å sende til totalentreprenøren er fem uker før overtakelsesforretning, mens totalentreprenøren må oversende dokumentasjonen til byggherre tre uker før overtakelsesforretning. Dette er for at totalentreprenøren skal ha tid til å gjennomgå dokumentasjonen før den sendes til byggherre.  

Informasjonen om forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) må være systematisert på en hensiktsmessig måte. Standardene stiller ikke noen konkrete krav til hvordan FDV skal systematiseres utover at det skal være på en hensiktsmessig måte. Vær imidlertid oppmerksom på om byggherre har stilt krav til et særlig format på sammensetningen av dokumenter.  

FDV-dokumentasjon skal både dokumentere det utstyr og de materialer som er benyttet i leveransen og de endelige tegningene («as built»-tegninger»).  

FDV-dokumentasjon bør være ferdigstilt og oversendt i god tid før overtakelsesforretningen, herunder senest fem uker før overtakelsesforretning. Forsinket levering av FDV-dokumentasjon kan føre til at overtakelsen forskyves.  

Hvis ikke annet er avtalt skal FDV-dokumentasjonen leveres både i papirform og elektronisk. 

 A) Generelt  

Overtakelsesforretning er det tidspunktet hvor byggherren overtar kontraktsarbeidet fra entreprenøren. En konsekvens av gjennomført overtakelse er at byggherren overtar risikoen. På entreprenørens side er overtakelsesforretningen av betydning for om han er i forsinkelse, og derigjennom om han risikerer å betale dagmulkt til byggherren.  

En annen viktig konsekvens for partene er at reklamasjonsfristene begynner å løpe fra overtakelse er gjennomført. Som følge av de sentrale rettsvirkningene som knytter seg til overtakelse av kontraktsarbeider, har standardene derfor stilt opp klare regler for når overtakelses er gjennomført. Reglene kan virke strengt formalistiske. På den andre siden kan det lett oppstå tvilssituasjoner i ettertid om hva som ble sag av hvem under overtakelsen. Derfor er begge parter tjent med at fremgangsmåten i standardene følges.  

Reglene om overtakelse har derfor tre viktige formål: fastslå at entreprenøren har oppfylt sine forpliktelser, sikre bevis og få dokumentert uenighet.  

Utgangspunktet i NS 8405 er at kontraktsarbeidet overtas ved overtakelsesforretning, og at hele kontraktsarbeidet overtas. Dette gjelder kun som et utgangspunkt, og byggherren har utstrakt rett til å overta deler av arbeidet gjennom såkalt delovertakelse.  

I praksis hersker det uenighet om faktisk brukstakelse kan likestilles med overtakelse. Det er et praktisk problem, ettersom byggherre ofte gis anledning til å bruke kontraktsgjenstanden, uten at partene har fulgt de formelle prosedyrene i standardene. Selv om arbeidene har kommet så langt at byggherren ikke kan motsette seg en formell overtakelsesforretning, risikerer likevel entreprenøren å bli ansvarlig for dagmulkt og risiko for hendelig skade på arbeidet når han ikke gjennomfører formell overtakelse.  

I andre tilfeller har derimot arbeidene kommet så langt at byggherren må sies å ha akseptert overtakelse. Et eksempel er hvor byggherren overleverer leiligheter suksessivt til boligkjøpere, etter hvert som entreprenøren blir ferdig med sitt arbeid. Virkningene av brukstakelse er da de samme som ved ordinær overtakelse. 

B) Forberedelser og gjennomføring 

Overtakelse er en kompleks og omfattende prosess ved større anlegg og bygg. Besiktigelsen skal både omfatte visuell sjekk og kontroll med og prøving av en rekke tekniske installasjoner. Som følge av at en overtakelse krever involvering fra mange mennesker på byggherresiden, bør entreprenøren formelt innkalle 14 dager før overtakelsesforretningen. Desto mer omfattende og komplekse arbeider, desto lengde frist kreves. Partene bærer selv risikoen for sin oppfatning av hva som er rimelig frist. 

Når partene er innkalt formelt med rimelig frist, plikter de å møte opp til overtakelsesforretning. Dersom en av partene unnlater å møte uten gyldig forfallsgrunn, kan den andre parten gjennomføre forretningen på egenhånd. Terskelen for gyldig fravær er høy og byggherren vil identifiseres med sine kontraktshjelpere. Sykdom hos en rådgiver vil f.eks. ikke utgjøre gyldig fravær for byggherren.  

Hovedentreprenøren plikter dessuten å innkalle underentreprenør og totalunderentreprenør innen rimelig frist, når NS 8415 og NS 8417 er avtalt.  

Dersom byggherre ikke møter og ikke har lovlig forfall, kan entreprenøren velge mellom å gjennomføre overtakelsesforretningen, eller utsette den. I sistnevnte tilfelle bør entreprenøren merke seg at han ikke har krav på fristforlengelse. På den andre siden kan entreprenøren velge å gjennomføre overtakelsesforretningen på egenhånd. Han må i så fall gjøre det på en samvittighetsfull måte. Oppfyller han dette kravet, kan ikke byggherre komme i ettertid å påpeke enhver feil entreprenøren ikke har ført opp i protokollen. Byggherren må selv ta konsekvensene av at han ikke møtte opp.  

Ved befaringen er det en aktsom besiktigelse av kontraktsarbeidet som gjelder, det vil si at synbare mangler skal påpekes. Under besiktigelsen vil byggherren, som ellers, identifiseres med sine kontraktsparter. Dersom byggherren, eller dennes rådgivere, mangler tilstrekkelig kompetanse, er dette et forhold byggherren må bære risikoen for.  

Når det kommer til overtakelsesforretning etter NS 8415 og 8417, skjer overtakelse samtidig med byggherrens overtakelse. Videre er det forskjell mellom NS 8415 på den ene siden og 8405, 8407 og 8417 på den andre siden når det kommer til tidspunktet dagmulkten opphører: etter NS 8415 stanser dagmulkten å løpe fra tidspunktet underentreprenøren varsler hovedentreprenøren med rimelig frist om overtakelse. Dette forutsetter at hovedentreprenøren ikke har rett til å nekte overtakelse. 

C) Protokollen 

Protokollen er et viktig dokument i forbindelse med overtakelsesforretningen. Den skal dokumentere hva som faktisk foregikk på forretningen.  

Protokollen skal for det første angi hvem som er til stede. Dernest skal alle mangler som byggherren mener hefter ved bygget noteres i protokollen. Mangelen må beskrives og det må fremgå av protokollen hvor den befinner seg.  

Videre er protokollen viktig for å skape notoritet. I prinsippet stenger standardene for at en mangel som ikke er ført i protokollen, men som byggherren hevder han har fremsatt under overtakelsesforretningen, kan påberopes av byggherren. På den andre siden er det svært vanskelig for byggherren i ettertid å dokumentere at han faktisk påberopte seg mangelen under overtakelsen. 

Dersom det bemerkes mangler i protokollen skal entreprenøren gis en rimelig frist for å utbedre. Entreprenøren må her gis en faktisk mulighet til å kunne utbedre mangelen. Videre skal partene avtale etterbefaring for det utbedrede arbeidet.  

Protokollen skal dessuten angi om arbeidene nektes overtatt eller ikke. Dersom protokollen er taus om dette kan det antas at byggherren har akseptert overtakelse.   

I de tilfeller byggherren nekter overtakelse, skal dette begrunnes i protokollen. Det er kun det som er notert i protokollen som kan benyttes til å begrunne nektelsen i ettertid. Entreprenøren må på sin side eventuelt begrunne hvorfor han ikke er enig i byggherrens nektelse av å overta bygget. Blir ikke partene enige, er entreprenøren forpliktet til å gjennomføre utbedringsarbeidene. Entreprenøren kan imidlertid ha krav på vederlagsjustering, dersom det i ettertid viser seg at byggherren tok feil.  

Til slutt skal protokollen undertegnes. Det er kun partene som skal undertegne. 

D) Nekter byggherren å overta? 

NS 8405 og 8415 

Byggherren kan nekte overtakelse dersom det påvises mangler som vil hindre den forutsatte bruken av kontraktsarbeidet. Med andre ord kan ikke byggherren nekte overtakelse med enhver mangel. Mangelen må få en konsekvens for byggherrens bruk av bygget, men likevel ikke slik at enhver ulempe vil begrunne nektelse. Videre kan byggherren nekte overtakelse når dokumentasjon mangler.  

Vurderingen av når byggherren kan nekte er sammensatt og resultatet vil variere ut fra det konkrete forholdet. 

Dersom byggherren tar feil når han nekter overtakelse, vil entreprenøren kunne ha krav på erstatning for merutgifter som følge av at kontraktsarbeidet ikke overtas. Dette kan f.eks. omfatte vakthold eller sikringstiltak.  

NS 8407 og 8417 

Byggherren kan ikke nekte overtakelse ved mindre mangler, eller dersom manglene eller utbedringene av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av kontraktsgjenstanden. Videre kan byggherren nekte overtakelse dersom det foreligger mangler ved den dokumentasjon som skal foreligge ved overtakelse, når disse ikke er uten betydning. Dokumentasjonen knytter seg til FDV-dokumentasjon og testresultater for alle tekniske anlegg. 

Dersom manglende dokumentasjon har liten betydning for forvaltning, drift eller vedlikehold, kan byggherren ikke nekte å overta. På den andre siden kan byggherren nekte overtakelse fordi han ikke kan vurdere om kontraktens krav er oppfylt. Bestemmelsen er praktisk med tanke på krav til blant annet lydisolasjon og inneklima.  

I likhet med NS 8405, må spørsmålet om byggherren kan nekte overtakelse bero på en konkret vurdering, og hver av partene bærer risikoen for sine standpunkter. 

E) Virkningene av overtakelse 

Som allerede nevnt knytter det seg flere sentrale virkninger til overtakelsen. Entreprenøren bør derfor være seg bevisst på når overtakelse rettslig sett er gjennomført. De viktigste virkningene av gjennomført overtakelse er: 

• Dagmulkt slutter å løpe 

• Risikoen for kontraktsarbeidet går over 

• Byggherren får rett til å ta i bruk kontraktsgjenstanden 

• Forsikringsplikten opphører 

• Fristen for sluttoppgjør begynner å løpe 

• Sikkerheten/garantien nedtrappes 

Reglene om delovertakelse innebærer at byggherre kan overta det han måtte ønske når han måtte ønske det. Entreprenøren kan i så fall bli pålagt ulemper. Merutgifter for disse ulempene plikter byggherren å erstatte. 

Byggherren har for det første rett til å deloverta arbeidet dersom partene har avtalt dette. 

For det andre har byggherren krav på å deloverta arbeidet når han har drøftet dette med entreprenøren. Entreprenørens eventuelle motforestillinger avskjærer ikke byggherrens rett. Plikten til å drøfte er derfor mer en ordensbestemmelse enn noe annet. 

I de tilfeller delovertakelse medfører merutgifter for entreprenøren, må prosedyrene om vederlagsjustering følges. Dermed må entreprenøren følge samme regelsett som når det kreves vederlagsjustering for byggherrens endringer.  

Dessuten har entreprenøren krav på vederlagsjustering for den forsinkelse som delovertakelsen medfører. Entreprenøren må da følge fremgangsmåten i standarden som regulerer krav på fristforlengelse.  

I likhet med vanlig overtakelsesforretning, skal reglene for overtakelsesforretning følges ved delovertakelse. Det kan imidlertid oppstå utfordringer ved f.eks. testing av det tekniske anlegget, men dette er i så fall byggherrens problem. 

Når det kommer til virkninger av delovertakelse, adskiller de seg på enkelte punkter fra reglene om overtakelse av hele kontraktsarbeidet. For det første opphører ikke entreprenørens forsikringsplikt. For det andre har entreprenøren kun anledning til å sende sluttoppgjør for den del som overtas. Entreprenøren har en valgrett når det kommer til om han vil sluttfakturere den overtatte del, eller fortsette å sende a kontofakturaer. 

På den andre siden skal entreprenørens sikkerhet/garanti nedjusteres tilsvarende verdien av det delovertatte arbeidet, fratrukket eventuelle mangler byggherren påpeker. Videre slutter dagmulkt å løpe for den delen som delovertas. 

Hovedentreprenøren må ha samtykke for å ta kontraktsgjenstanden i bruk. Dersom hovedentreprenøren tar kontraktsgjenstanden i bruk uten samtykke foreligger det en urettmessig brukstakelse.  

Virkningen av en urettmessig brukstakelse er at risikoen går over på hovedentreprenøren for de deler av kontraktsarbeidet som er tatt urettmessig i bruk.  

Dersom det foreligger urettmessig brukstakelse skal underentreprenør gi hovedentreprenøren en kort frist til enten å kreve delovertakelse eller rette forholdet. For det tilfellet at hovedentreprenøren ikke etterkommer kravet går risikoen for hele kontraktsgjenstanden over på hovedentreprenøren, og dagmulkten for hele kontraktsgjenstanden slutter å løpe. For de arbeider som var fullført da bruken var påbegynt utløper reklamasjonsfristen 14 dager etter utløpet av fristen underentprenøren har satt.