Sjekkliste for endring og byggherresvikt

 

Punkt 4.1

Endringer NS 8405/8415

NS 8405/15 kapittel IV inneholder regler om endringer, irregulær endringsordre, fristforlengelse, vederlagsjustering, og tvisteløsningsmekanismer når partene er uenige om et forhold gir entreprenøren krav på mer tid og/eller penger. «Byggherreforhold» utgjør det sentrale begrepet i begge standardene: spørsmålet om entreprenøren kan kreve vederlagsjustering og/eller fristforlengelse fordi arbeidet blir fordyret og/eller tar lengre tid enn planlagt, vil avhenge av om fordyrelsen og/eller forskyvingen av arbeidet skyldes et forhold byggherren har risikoen for.

Entreprenøren kan ha krav på fristforlengelse og/eller vederlagsjustering som følge av:

  • Endringsordre fra byggherren

  • Forsinkelse eller svikt i byggherrens leveranser

  • Andre forhold som byggherren har risikoen for

Har du mottatt en endringsordre?

Det er ikke nok at det foreligger et byggherreforhold for at entreprenøren skal ha krav fristforlengelse og/eller vederlagsjustering. Etter NS 8405/15 gjelder det et komplekst og omfattende varslingssystem som både entreprenøren og byggherren må innrette seg etter for å kunne håndheve sine rettigheter. Når entreprenøren ønsker å kreve fristforlengelse som følge av byggherreforhold og force majeure, oppstiller punkt 24.4 en varslingsplikt. Hvis entreprenøren ikke varsler innen fristen i punkt 24.4 taper hun sin rett til å kreve fristforlengelse. Med andre ord går risikoen for forholdene nevnt i punkt 24.1 og 24.3 over på entreprenøren ved manglende varsling, og entreprenøren blir ansvarlig for eventuelle forsinkelser som de nevnte forholdene er årsak til. Dette kan innebære svært store kostnader for entreprenøren, enten i form av forsering for å overholde dagmulktsbelagte frister, eller i form av dagmulktskrav som følge av at prosjektet blir forsinket. Det er derfor svært viktig at entreprenøren er bevisst sin varslingsplikt.

Entreprenøren er pålagt en tilsvarende streng varslingsfrist i forbindelse med vederlagsjustering. Varslingsplikten i forbindelse med vederlagsjustering følger av punkt 25.3. Dersom entreprenøren misligholder sin varslingsplikt mister hun også i utgangspunktet sin rett til å kreve vederlagsjustering som følge av forhold nevnt i punkt 25.2. Tilsvarende som for varslingsreglene ved fristforlengelse går risikoen over til entreprenøren, og entreprenøren må selv dekke de økte utgiftene knyttet til forhold nevnt i punkt 25.2.

Endringsordre fra byggherren

For entreprenørens del er det viktig å merke seg at en endringsordre medfører arbeidsplikt, selv om konsekvensene av endringsordren ikke er avklart.

Det følger av NS 8405/15 punkt 22.1 første ledd at byggherren ved «endringsordre» kan pålegge entreprenøren endringer. Den nærmere definisjonen av endringsordre følger av punkt 22.3. Etter bestemmelsen skal en endringsordre være skriftlig og gi beskjed om at det kreves en endring, samt hva endringen går ut på.

 

+ Endringsordre

Det er ikke formkrav om at en endringsordre må inneholde uttrykket «endringsordre», men det må komme klart og skriftlig til uttrykk at det dreier seg om endringsarbeider etter pålegg fra byggherren.

I praksis er imidlertid dette uproblematisk fordi byggherren som regel bruker standardiserte skjemaer hvor uttrykket «endringsordre» eller lignende er påført. Klarhetskravet innebærer at endringskravet må være individualisert tydelig, ved at endringen fremkommer ved en normal lesning av brevet. I de tilfeller entreprenøren hevder klarhetskravet ikke er oppfylt, bør hun benytte seg av varslingsregelen for irregulær endringsordre i punkt 23.2.

Hva som ligger i at endringsordren må være «skriftlig» følger av punkt 8. I utgangspunktet anses e-post og annen elektronisk kommunikasjon som skriftlig kun dersom partene har avtalt dette. Det er til forskjell fra NS 8407 der e-post regnes som skriftlig med mindre annet er avtalt.

Byggherren skal også sørge for nødvendig prosjektering i forbindelse med endringsordre. Kravet innebærer at byggherren skal levere tegninger, beskrivelser og beregninger som er nødvendige eller egnet som grunnlag for utførelsen av endringsarbeidet.

+ Byggemøtereferater

Endringsordren kan også gis i byggemøtereferater, men da må partenes representanter være til stede.

Hvis byggherren gir pålegg i byggemøtet uten at representant i punkt 6 er til stede, må entreprenøren varsle etter reglene om irregulær endringsordre

+ Fullmakt til å pålegge endringer

En forutsetning for gyldigheten av en endringsordre er at den er avgitt av en person med fullmakt til å pålegge endringer.

Dette vil omfatte partsrepresentant utpekt i medhold av punkt 6, byggherren selv, eller andre personer byggherren har gitt særskilt fullmakt til. I de tilfeller det er byggherren selv som gir pålegg om endring, og byggherren er organisert som en juridisk person (for eksempel et aksjeselskap), kan det oppstå vanskelige grensetilfeller med tanke på hvem som kan handle på byggherrens vegne. Styret, den som er signaturberettiget i selskapet og innehaver av prokura vil alltid kunne pålegge endringer. I utgangspunktet vil også daglig leder ha kompetanse til å binde selskapet.

Endringsordren skal fremsettes overfor entreprenørens representant. Et praktisk tilfelle er at byggherrens kontraktsparter (arkitekt, konsulent eller byggeleder) fremmer innspill under gjennomføringen av byggeprosjektet, enten i byggemøter eller mer uformelt på byggeplassen. For entreprenørens del er det viktig å være klar over at disse personene kan mangle fullmakt til å utstede endringsordre. Hvis dette er tilfelle, og entreprenøren etterkommer innspillet, er det viktig at entreprenøren varsler etter punkt 23.2. Hvis entreprenøren unnlater å varsle vil hun miste sitt krav på vederlagsjustering og fristforlengelse.

Dersom entreprenøren mottar en endringsordre som er uklar, eller som ikke er gitt ved særskilt meddelelse, må hun kreve at byggherren kommer med supplerende opplysninger eller at det utstedes ny ordre. Gir entreprenøren slikt varsel har hun ingen igangsettelsesplikt før byggherren etterkommer entreprenørens varsel. Dette er altså noe annet enn irregulær endringsordre. Ved manglende varsel blir entreprenøren bundet til å utføre endringen.

Punkt 4.2

Fristforlengelse

NS 8405/15 punkt 24.1 og 24.3 utgjør grunnlaget for entreprenørens krav på fristforlengelse. Fristforlengelse innebærer at dagmulktbelagte frister forskyves. Eventuelle kostnader knyttet til fristforlengelsen som entreprenøren ønsker å få dekket av byggherren, må fremsettes etter punkt 25.

Felles for grunnlagene for fristforlengelse er at entreprenørens fremdrift må hindres, og hindringen må ha oppstått som følge av forhold nevnt i punkt 24.1 bokstav a), b) og c) og punkt 24.3. Krav om fristforlengelse forutsetter med andre ord at forholdet overgår en viss smerteterskel, ved at forholdet må ha hatt innvirkning på entreprenørens fremdrift.

Det følger av ordlyden «fremdriften hindres» at ikke enhver påvirkning på entreprenørens fremdrift vil gi krav på fristforlengelse. Dette har også sammenheng med at fristforlengelse kun knytter seg til dagmulktsbelagte frister. Et vilkår for at et byggherreforhold skal gi krav på fristforlengelse er derfor at forholdet har forskjøvet en aktivitet som ligger på kritisk linje. Kritisk linje er et begrep som sikter til det innbyrdes avhengighetsforholdet mellom de oppgaver entreprenøren skal utføre, det vil si at entreprenøren ikke kan legge om rekkefølgen på disse oppgavene uten at fremdriften forskyves.

I praksis viser det seg at entreprenører har utfordringer med å dokumentere at byggherreforhold har påvirket den kritiske linjen. Dette skyldes som regel at fremdriftsplanen ikke er detaljert nok utarbeidet til å vise at byggherreforholdet har hindret fremdriften.

Selv om et byggherreforhold ikke påvirker entreprenørens aktiviteter på kritisk linje, og dermed ikke gir krav på fristforlengelse, har imidlertid entreprenøren rett til å kreve vederlagsjustering som følge av merkostnadene som kan knyttes til byggherreforholdet. Den nærmere grensen for hva entreprenøren kan kreve vederlag for vil blant annet bero på rekkevidden av entreprenørens samordningsplikt.

Som følge av den nære sammenhengen mellom grunnlagene for entreprenørens krav på fristforlengelse og vederlagsjustering i punkt 24.1 og punkt 25.2, vil de bli behandlet samlet nedenfor.

Regulære endringsordre

NS 8405/15 punkt 22 inneholder bestemmelser som kommer til anvendelse når byggherren pålegger entreprenøren en regulær endring, det vil si at byggherren ber entreprenøren utføre en endring gjennom endringsordre som beskrevet i punkt 22.3. For å ivareta sine eventuelle krav på fristforlengelse og/eller vederlagsjustering må entreprenøren varsle byggherren etter varslingsreglene i punkt 24 og punkt 25.

+ Endring

Utgangspunktet er at byggherren har kompetanse til å pålegge entreprenøren endringer underveis i prosjektet. Dette følger av punkt 22.1 første ledd. Det er imidlertid begrensninger både med tanke på hva som inngår i byggherrens endringskompetanse, og omfanget av de endringer byggherren kan pålegge entreprenøren.

Ettersom endringer innebærer avvik i forhold til ytelsen som opprinnelig var avtalt, vil entreprenørens ytelser slik de kommer til uttrykk i den opprinnelige avtalen danne utgangspunktet for omfanget av endringskompetansen. Det er imidlertid ingenting i veien for at entreprenøren påtar seg å utføre arbeid som går utover byggherrens endringskompetanse. Byggherrens endringskompetanse går derfor ut på hvilket arbeid entreprenøren har plikt til å utføre.

En endring fra byggherren kan innebære at entreprenøren skal yte noe i tillegg til eller i stedet for det opprinnelige avtalte, at ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse skal endres, eller at avtalte ytelser skal utgå. Særlig for sistnevnte kategori er det grunn til å være oppmerksom på grensen mot avbestilling, ettersom grensedragningen vil ha innvirkning på entreprenørens vederlagskrav.

+ Sammenheng

Den første begrensningen i byggherrens endringskompetanse går ut på at endringen må ha sammenheng med det kontrakten omfatter.

På overordnet nivå kan vi si at endringen må innebære en «naturlig fortsettelse av avtalte kontraktsarbeider». I dette ligger også en begrensning i hvilket geografisk område entreprenøren plikter å utføre endringsarbeid innenfor. Videre vil det være sammenheng mellom størrelsen på prosjektet og omfanget av endringskompetansen.

+ Vesentlig annen art

Endringsarbeidene kan ikke være av vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet.

Det følger av ordlyden «vesentlig» at byggherren kan pålegge entreprenøren å utføre arbeid av annen art enn det opprinnelig avtalte, så lenge endringen ikke er vesentlig. Terskelen må blant annet ses i sammenheng med hvilken kompetanse entreprenøren innehar og hva den opprinnelige avtalen omfattet.

+ 15% endringskompetanse

Den tredje begrensningen retter seg mot størrelsen på vederlag endringsarbeidet gir entreprenøren krav på.

Grensen er på 15% netto tillegg i det opprinnelige avtalte vederlaget. I realiteten er det uten betydning hvilken vederlagsmodell som er avtalt i kontrakten. Videre er det netto av endringene som er av betydning. Det vil si at ved beregningen av tillegget må det tas hensyn til summen av arbeidet som er trukket ut av kontrakten og arbeid som er lagt til.

Det kan oppstå spørsmål om endringskompetansen også gjelder etter overtakelse, eksempelvis ved at det gjenstår arbeid som ikke gir grunn til å nekte overtakelse. Den klare hovedregelen er at endringskompetansen opphører ved overtakelse. Unntak gjelder imidlertid når partene har avtalt delovertakelse.

Det vil ofte være vanskelig for entreprenøren å vite om tilleggsarbeidene faktisk fører til at 15%-grensen blir overskredet, eksempelvis ved regningsarbeider. Dette er imidlertid en risiko standardene plasserer hos entreprenøren. Denne usikkerheten må entreprenøren leve med: dersom hun nekter å utføre arbeidet fordi det overstiger 15%-grensen, og det senere viser seg at denne antagelsen var feil, risikerer entreprenøren å ha pådratt seg et betydelig ansvar.

Når det kommer til avvik i kontraktens mengdeangivelser, inneholder punkt 22.1 fjerde ledd en egen regulering for når slike avvik skal anses som endringer. Både mindre og mer arbeid faller inn under avvik i denne bestemmelsen. Bestemmelsen er kun aktuell i de tilfeller hvor mengdene ikke er låst.

Det sentrale vurderingstemaet for om avviket utgjør en endring, er om avvik i mengdeangivelsen i vesentlig grad overstiger det entreprenøren burde ha tatt i betraktning ved kontraktsinngåelsen. Spørsmålet har dermed både en side til entreprenørens aktsomhet ved kontraktsinngåelsen, og hvor store avvikene er i forhold til kontraktens mengdeangivelse. Ettersom avvikene må være vesentlige for å innebære endringer er utgangspunktet at entreprenøren må belage seg på variasjoner, selv om disse er store. Terskelen er skjønnsmessig og må vurderes på bakgrunn av kontraktstypen, usikkerhetsmomenter knyttet til postens mengdeanslag, og årsaken til mengdeavvikene.

Punkt 4.6

Irregulær endringsordre

På overordnet nivå tar reglene om irregulær endringsordre sikte på tilfeller hvor entreprenøren har plikt til å utføre en ytelse som ikke er gitt ved endringsordre.

Entreprenøren får en arbeidsplikt når hun får et pålegg om endring fra byggherren, byggherrens representant, eller av en person med skriftlig fullmakt til å utstede endringsordre. Videre kan pålegget komme fra en person som har fullmakt til å kontrollere entreprenørens utførelse, og følge av arbeidstegninger, arbeidsbeskrivelser og lignende utarbeidet av byggherrens prosjekterende. Pålegget må i alle tilfeller fremsettes skriftlig, og det må være utformet på en måte som gjøre at entreprenøren klart forstår at det pålegges en ytelse.

Det hender ofte at entreprenøren blir pålagt ytelser gjennom arbeidstegninger, arbeidsbeskrivelser og lignende som har blitt utarbeidet av byggherrens prosjekterende. Ytelsene som fremkommer av tegningene mv. kan avvike fra det entreprenøren og byggherren har avtalt. Uavhengig av om den beskrevne ytelsen utgjør en endring blir entreprenøren pålagt en arbeidsplikt.

Det må vurderes konkret når entreprenøren plikter å igangsette arbeidene pålagt gjennom irregulær endringsordre. Det avgjørende er at entreprenøren gis nødvendig tid til planlegging av arbeidene, og derigjennom tilpasse utførelsen av de pålagte ytelsene med øvrige arbeider. Dersom byggherren ønsker at arbeidet skal utføres på et annet tidspunkt må dette begrunnes i reglene om forsering.


Punkt 4.7

I de tilfeller entreprenøren hevder at mottatt pålegg etter punkt 23.1 utgjør en endring, plikter hun å varsle uten ugrunnet opphold for å ivareta sitt endringskrav. Regelen er absolutt, og innebærer at entreprenøren taper sitt krav ved for sen varsling. Det har i denne sammenheng ingen betydning hva byggherren måtte forstå at endringen ville føre til.

Tilsvarende varslingsregel gjelder når entreprenøren mottar pålegg fra offentlig myndighet, når entreprenøren hevder pålegget utgjør en endring. Et aktuelt tilfelle vil være når entreprenøren er ansvarlig utførende.

Utgangspunktet er at fristen for entreprenørens varslingsplikt begynner å løpe ved mottagelsen av pålegget, tegningen, beskrivelsen mv. Det kan gå en del tid fra entreprenøren mottar pålegget til arbeidet skal igangsettes, slik at entreprenøren ikke har umiddelbar oversikt over at den mottatte prosjekteringen innebærer en endring. Fristens utgangspunkt beror på en aktsomhetsvurdering av entreprenøren: på hvilket tidspunkt ville entreprenøren oppdaget forholdene ved en vanlig aktsom gjennomgang?

Som regel vil det være tilstrekkelig at entreprenøren foretar en aktsom gjennomgang av instrukser, tegninger mv. når de skal brukes i produksjonsplanleggingen. I alle tilfelle vil fristen begynne å løpe ved entreprenørens faktiske kunnskap.

Når fristen først har startet har entreprenøren svært kort tid til å agere. Som utgangspunkt kan det legges til grunn at entreprenøren må varsle umiddelbart etter hun faktisk fikk kunnskap om forholdene, eller når hun burde fått kunnskap om forholdene.

Det følger av punkt 8 at entreprenørens varsel må fremsettes skriftlig. Elektronisk varsel er kun gyldig dersom partene har avtalt dette. Det stilles ikke særlig strenge krav til innholdet i entreprenørens varsel, men det må fremkomme at entreprenøren vil gjøre endring gjeldende og grunnlaget for at det foreligger en endring.

Hvis byggherren aksepterer entreprenørens krav skal hun utstede endringsordre. Byggherren plikter å avslå kravet dersom hun bestrider at pålegget innebærer en endring: unnlatt svar innebærer at entreprenørens krav anses akseptert av byggherren. Fristen er kort og byggherren må svare umiddelbart på entreprenørens krav, med mindre det foreligger saklig grunn.

 

Punkt 4.11

Byggherrens medvirkning

Punkt 24.1 bokstav b) og punkt 25.2 bokstav b) gir entreprenøren krav på fristforlengelse og/eller vederlagsjustering, når fremdriften og/eller merutgifter skyldes forsinkelse eller svikt ved byggherrens leveranser eller annen medvirkning etter punkt 19 eller punkt 20. Punkt 19 og punkt 20 omfatter de av byggherrens leveranse- og medvirkningsplikter som er nødvendige for at entreprenøren skal kunne utføre kontraktsarbeidene.

 NS 8405/15 er utformet med utførelsesentrepriser for øye. Derfor er det grunnleggende prinsippet at riktigheten og omfanget av tegninger og beskrivelser tilhører byggherrens risikosfære. Byggherren plikter derfor å foreta leveranser og yte annen medvirkning, med mindre partene har avtalt noe annet.

+ Prosjektering

Prosjekteringsansvaret omfatter feil i tegninger, beskrivelser og beregninger. Byggherrens ansvar omfatter også feil fra egne prosjekterende.

Det er kun tegninger, beskrivelser og beregninger som er «nødvendige og egnet» som grunnlag for utførelsen av kontraktsarbeidet byggherren plikter å levere. Hva som er «nødvendig og egnet» må vurderes konkret, og ta hensyn til kontrakten og de ytelser entreprenøren skal levere.

+ Arbeidsunderlag

Standardene regulerer også risikofordelingen for det fysiske arbeidsunderlaget til entreprenøren. Byggherrens ansvar omfatter både arbeid utført av henne selv, og arbeid utført av sine kontraktsparter.

Hva som utgjør entreprenørens «arbeidsunderlag» må fastlegges ut fra en konkret vurdering av kontrakten, men som regel omfattes fysiske entreprenørarbeider som entreprenøren skal bygge videre på. Utover at byggherren har risikoen for arbeidsunderlaget, har entreprenøren krav på at byggherren gir entreprenøren tilgang til byggeplassen ved avtalt oppstart.

Det kan hende at arbeidsunderlaget inneholder feil eller avvik. I så fall må entreprenøren varsle byggherren dersom hun blir oppmerksom, eller burde blitt oppmerksom, på avviket eller svikten i forbindelse med planleggingen eller gjennomføringen av arbeidet.

+ Grunnforhold

Byggherren har risiko for grunnforholdene i den utstrekning entreprenøren hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, oppdragets art og omstendighetene for øvrig.

Risikospørsmålet i forbindelse med grunnforhold beror på en helhetsvurdering, hvor risikofordelingen avhenger av hva en forstandig entreprenør kunne slutte seg til. Det er entreprenøren som har bevisbyrden for å påvise at de faktiske forholdene avviker fra det han hadde grunn til å regne med.

+ Fastmerker for utmåling

Byggherren plikter å påvise fastmerker for høydemålinger, byggelinjer, nabogrenser og lignende.

I praksis vil byggherren ofte engasjere egne kontraktsmedhjelpere til å avsette fastmerker på tomten. Har det vært feil i utsettingen av disse fastmerkene er det byggherrens risiko. Entreprenøren har på sin side risikoen for all videre utmåling.

+ Materialer

Byggherrens ytelser kan også omfatte materialer og andre leveranser, selv om dette er ikke vanlig i praksis.

Partene kan avtale dette særskilt. Byggherren har også endringskompetanse etter punkt 22.1, og derigjennom tvinge entreprenøren til å bruke byggherrens materiale. Risikoen for materialenes kvalitet og anvendelighet vil da ligge hos byggherren. Byggherren vil videre bære risikoen for anvendeligheten av materialer og produkter hun «krever» brukt. Det vil si at byggherren pålegger entreprenøren å bruke bestemte materialer og produkter, hvor entreprenøren selv anskaffer materialet eller produktet.

+ Offentlige tillatelser

Byggherren skal videre medvirke til at nødvendige offentlige tillatelser fremskaffes.

Ettersom det er byggherren som har prosjekteringsrisikoen, er det mest nærliggende at byggherren også har ansvaret for å fremskaffe alle tillatelser som er nødvendige for oppstart og gjennomføring av prosjektet. Entreprenøren må på sin side som regel medvirke til at byggherren mottar de opplysningene som er nødvendige for at entreprenøren skal kunne godkjennes som ansvarlig utførende.

+ Koordineringsansvar

Byggherren bærer også koordineringsrisikoen.

Byggherren skal derfor fremlegge en oversikt over entreprisene og leveransene overfor entreprenøren. Deretter skal entreprenøren fremlegge sin fremdriftsplan. Planen vil være basert på kontrakten og koordineringsoversikten. Bestemmelsen innebærer at byggherren bærer risikoen for svikt i den tidsmessige koordineringen av prosjektet. Med andre ord er byggherren ansvarlig for den forsinkelse som en sideentreprenør påfører øvrige entreprenører. Byggherren plikter å oppdatere oversikten underveis.

+ Avtalt tid for byggherrens medvirkning

Partene kan ha avtalt frister for byggherrens medvirkning.

Brudd på avtalte frister tilknyttet byggherrens medvirkning vil kunne gi entreprenøren krav på fristforlengelse og/eller vederlagsjustering. Dersom fremdriftsplanen for entreprenørens aktiviteter endres, skal leveranser og medvirkning fra byggherren justeres i utarbeidet plan.

+ Samordningsplikt

Det kan også hende at partene ikke har avtalt frister for byggherrens leveranser. Byggherren plikter da å gjøre seg opp en mening om entreprenørens produksjonsopplegg på grunnlag av entreprenørens tilbud og fremdriftsplan.

Entreprenørens produksjonsopplegg sikter til alle forutsetninger som må foreligge for at entreprenøren skal kunne levere som avtalt. Ettersom en forsinkelse i leveranser av arbeidstegninger som regel vil forskyve entreprenørens arbeid, er det viktig at byggherren tilpasser sine leveranser til entreprenørens produksjonsopplegg. Byggherrens samordningsplikt vil omfatte ethvert arbeid som forutsettes utført av andre på byggeplassen, det vil si alle andre aktører i prosjektet enn dem som faller inn under entreprenørens organisasjon.

Byggherrens samordningsplikt begrenses imidlertid ut fra to regler: For det første skal entreprenøren varsle byggherren i god tid dersom entreprenøren har behov for et dokument eller en ytelse tidligere enn det byggherren hadde grunn til å tro. Videre begrenses samordningsplikten av hva entreprenøren hadde grunn til å forstå ut fra kontraktens angivelse av arbeidets art, omfang og fremdrift, samt kontraktens opplysninger om sideentreprisesenes antall, art, omfang og fremdrift. Normalt må imidlertid entrepenøren kunne forvente at byggherren samordner sitt opplegg med entreprenøren.

+ Plan for byggherrens medvirkning

Entreprenøren kan kreve at byggherren utarbeider en plan for levering av de ytelser entreprenøren er avhengig av, herunder prosjektering av kontraktsarbeidet.

Planen kan utarbeides etter at entreprenøren har fremlagt sin fremdriftsplan. Byggherrens plan skal baseres på koordinerings-, samordnings- og leveranseplikten. Som et minimumskrav må planen omfatte arbeidsperioder, herunder oppstarts- og ferdigstillelsestidspunkter, for samtlige aktører som er en forutsetning for entreprenørens kontraktarbeider.

Punkt 4.3, 4.9, 4.14

Nøytralt varsel ved krav om fristforlengelse

Selv om entreprenøren blir klar over at et inntruffet forhold gir krav på fristforlengelse, kan omfanget av fristforlengelse forholdet gir krav på være utfordrende å skaffe seg oversikt over. Entreprenøren kan derfor varsle om fristforlengelse i to omganger. Entreprenøren skal først gi et nøytralt varsel. Dernest plikter entreprenøren å begrunne og spesifisere kravet, når det foreligger grunnlag for å beregne kravet.

+ Formkrav

Det stilles ingen omfattende krav til varselets innhold.

Det må imidlertid kreves at entreprenøren påpeker det forhold hun konkret gir grunnlag for et krav om fristforlengelse. Det sentrale er at byggherren skal bli gjort oppmerksom på forholdet.

+ Når må det varsles?

Det er antatt at entreprenøren først får plikt til å varsle når hun får faktisk kunnskap om at forholdet medfører at fremdriften blir forsinket. I praksis kan det imidlertid oppstå utfordringer tilknyttet spørsmålet om når entreprenøren hadde faktisk kunnskap om forholdet. Det vil si når entreprenøren er klar over de faktiske forhold som gjør byggherren ansvarlig for utgiftene. Entreprenøren må ha skaffet seg en slik samlet oversikt over forholdene at det er klart at det dreier seg om avvik som byggherren kan gjøres ansvarlig for.

Entreprenøren må fremsette varselet uten ugrunnet opphold. Entreprenøren må med andre ord varsle umiddelbart, hvis det ikke foreligger saklig grunn til å avvente.

I praksis volder fristen først og fremst problemer i de tilfeller hvor entreprenøren krever fristforlengelse som følge av forsinkelse av eller feil i prosjekteringsmaterialet. Fristen utgangspunkt må da ses i sammenheng med entreprenørens plikt til å gjennomgå byggherrens prosjekteringsmateriale. Fristen antas derfor å løpe fra tidspunktet hvor entreprenøren ikke hadde saklig grunn til å unnlate å undersøke prosjekteringsmaterialet.

+ Varsler for sent

Den klare hovedregelen etter standardene er at entreprenøren taper sin rett til å gjøre krav på fristforlengelse gjeldende, dersom hun fremsetter varsel for sent.

Det kan tenkes unntaket fra denne hovedregelen når partene har tilsidesatt kontraktens varslingssystem gjennom konkludent atferd. Det finnes også eksempler på at domstolene har satt varslingssystemet i kontrakten til side, fordi det ville stride mot redelighet og god tro å gjøre varslingssystemet gjeldende. Terskelen for å påberope seg disse unntakene må imidlertid anses å være svært høy.

Hvor lang fristforlengelse kan man kreve?

Det sentrale ved beregning av fristforlengelsen er at det må foreligge årsakssammenheng mellom fristforlengelsens lengde og forholdet som gir krav på fristforlengelse. Videre er det virkningene av årsaken til fristforlengelse som er det avgjørende: i hvilken grad har entreprenøren blitt forsinket som følge av byggherreforholdet? Forsinkelse som skyldes entreprenørens eget forhold må hun altså bære risikoen for selv.

For det første er det nødvendig å se om forholdet har ført til «nødvendige avbrudd». Nødvendig avbrudd vil typisk oppstå når byggherren er forsinket med tegninger, eller når sideentreprenører ikke er ferdig med sitt arbeid, som entreprenøren skal arbeide videre på.

Videre er det relevant å ta hensyn til om forskyving av arbeidene innebærer at entreprenøren kan utføre arbeidene på en gunstigere eller ugunstigere årstid. Det kan eksempelvis hende at entreprenørens arbeid tar lengre tid på vinteren enn på høsten. Dersom forskyvingen av arbeidene innebærer at større eller mindre deler av entreprenørens arbeid legges til vinterstid, må man ta høyde for dette ved utmåling av fristforlengelsen.

Også den samlede virkningen av tidligere varslede forhold skal tas med i beregningen. Bakgrunnen for dette er at et hvert enkelt forhold ikke nødvendigvis har gitt krav på fristforlengelse, men samlet sett vil forholdene kunne påvirke fremdriften når antallet blir stort nok. Entreprenøren må varsle om krav på fristforlengelse når han blir klar over at endringenes omfang fører til at de dagmulktbelagte fristene ikke kan overholdes. På hvilket tidspunkt entreprenøren ble «klar» over endringenes omfang, og derigjennom krav på fristforlengelse, må entreprenøren selv sannsynliggjøre. Entreprenøren må dessuten sannsynliggjøre hvilken påvirkning de samlede forholdene har hatt på fremdriften.

Entreprenøren er pålagt en plikt til å begrense skadevirkningene av forholdet som hindrer fremdriften. I alminnelighet er det entreprenøren som er nærmest til å forebygge og begrense virkningene av en fristforlengelse. Plikten kan innebære at entreprenøren får en plikt til å omdisponere arbeidet. Den nærmere grensen for entreprenørens begrensningsplikt må trekkes opp etter partenes lojalitetsplikt.


Punkt 4.4, 4.10, 4.15

Spesifisert varsel om krav på fristforlengelse

Entreprenøren må begrunne sitt krav uten ugrunnet opphold når det foreligger grunnlag for å beregne omfanget av kravet. Formålet med plikten er å skaffe oversikt over fristforlengelsen så tidlig som mulig. For entreprenørens del er dette nyttig av hensyn til retten til å foreta forsering ved urettmessig avslag på fristforlengelse fra byggherren.

Ved at entreprenøren skal «spesifisere» kravet plikter hun å oppgi lengden på fristforlengelsen som kreves. Videre må entreprenøren gi en begrunnelse som gir byggherren en faktisk mulighet til å vurdere om kravet er rettmessig. Det stilles ikke strenge krav.

At entreprenøren skal varsle «uten ugrunnet opphold», innebærer at entreprenøren må igangsette undersøkelser vedrørende omfanget av kravet umiddelbart etter at hun har fremsatt det nøytrale varselet. Kravet må oversendes til byggherren straks det foreligger grunnlag for å beregne kravet.

Unnlat spesifisering og begrunning av kravet medfører mindre dramatiske konsekvenser for entreprenøren i forhold til reglene om nøytralt varsel. Ved en slik unnlatelse reduseres kravet på fristforlengelse til hva byggherren måtte forstå at entreprenøren hadde krav på. I praksis innebærer dette at entreprenøren som regel ha bevistvilen, ved at hun må sannsynliggjøre at kravet på fristforlengelse var reell.

Byggherrens svarplikt

Byggherren plikter å svare entreprenøren uten ugrunnet opphold når førstnevnte har mottatt et spesifisert og begrunnet krav på fristforlengelse. I likhet med standardenes øvrige bestemmelser som anvender begrepet «uten ugrunnet opphold», må byggherren ha saklig grunn til ikke å reagere umiddelbart på entreprenørens varsel. Dersom byggherren ikke svarer innen fristen, er konsekvensen at kravet er godkjent slik det er fremmet av entreprenøren.

Punkt 4.12, 4.25

 Vederlagsjustering

Entreprenøren har en arbeidsplikt etter standardene uavhengig av om partene er enige om det foreligger en endring, eller konsekvensene av endringen. I praksis er det ofte priskonsekvenser av en endring som er omstridt. Derfor er det utarbeidet detaljerte regler knyttet til justering av vederlag i slike tilfeller.

Krav om vederlagsjustering kan knytte seg til en rekke forhold, herunder:

  • Entreprenøren blir pålagt mer arbeid enn opprinnelig avtalt

  • Entreprenøren blir pålagt mindre arbeid enn opprinnelig avtalt

  • Kapitalytelser, rigging, drift og nedrigging

  • Plunder og heft

  • Forsering som følge av at byggherren ønsker å opprettholde fastlagte milepæler

+ Byggherrens krav på vederlagsjustering

Byggherren kan kreve vederlagsjustering når endringen medfører endrede kostnader for entreprenøren. Byggherren trenger imidlertid ikke varsle om slike justeringer, og hun vil derfor ha sine krav i behold helt frem til fristen for innsigelser mot sluttregningen utgår.

På den andre siden må byggherren varsle entreprenøren dersom kravet går ut på justering av enhetspriser: dersom det varsles for sent, mister byggherren sin rett på å kreve justering av enhetsprisene som ligger til grunn for vederlagsjusteringen. Videre har byggherren en plikt til å svare på entreprenørens varsel om vederlagsjustering. Er ikke svar inngitt innen fristen taper byggherren sine innsigelser.

+ Entreprenørens krav på vederlagsjustering

Entreprenøren kan på sin side kreve vederlagsjustering med grunnlag i forhold byggherren har risikoen for. I motsetning til byggherren, er entreprenøren pålagt en varslingsplikt for å kunne håndheve sitt krav på vederlagsjustering. Om de ulike grunnlagene for vederlagsjustering, se punkt 1.1.2.1 og 1.1.2.2.

+ Entreprenørens varsel om vederlagsjustering

Når kravet om vederlagsjustering har grunnlag i endringer pålagt ved endringsordre eller irregulær endringsordre, er utgangspunktet at entreprenøren ikke trenger fremsette nøytralt varsel om vederlagsjustering. Entreprenøren må derimot fremsette nøytralt varsel for alle andre byggherreforhold som utgjør grunnlag for vederlagskrav.

Det gjelder særskilte varslingsregler for entreprenøren når priskonveksenen av byggherreforholdet, inkludert endring som følge av endringsordre og irregulær endringsordre, knytter seg til: a) økte utgifter til kapitalytelser, rigging, drift og nedrigging, og b) økte utgifter på grunn av nedsatt produktivitet eller forstyrrelser på annet arbeid.

Entreprenøren plikter å holde byggherren løpende orientert om utviklingen av krav nevnt i bokstavene a) og b). Regelen er begrunnet i bevismessige hensyn: det vil være tilnærmet umulig for byggherren å kontrollere utgiftene til entreprenøren, dersom hun ikke har blitt underrettet om utviklingen av disse. Dersom entreprenøren ikke holder byggherren løpende orientert, kan dette medføre at entreprenørens vederlagskrav nedsettes.

Vederlagskrav knyttet til konsekvenser som nevnt i bokstavene a) og b) knytter seg altså til alle byggherreforhold.

Den første kategorien viser til «kapitalytelser». De fleste postene som hører inn under begrepet kan partene innta på grunnlag av NS 3420. Eksempelvis er økte kostnader knyttet til forsikring og sikkerhetsstillelse inntatt under «rigg og drift» i NS 3420. Dersom partene ikke har avtalt bruk av NS 3420 på dette punkt, forutsettes det derfor at økte utgifter til forsikring og sikkerhetsstillelse er medregnet i entreprenørens dekningsbidrag.

Det er kun entreprenørens «økte» utgifter som kan kreves dekket. Forutsetningen er at entreprenøren kan dokumentere at hun har fått kostnader som ikke allerede er dekket av hennes alminnelige påslag. Dette kan eksempelvis være økte renteutgifter, lavere avkastning av sin kapital, høyere utgifter til dagleiesatser eller ekstraordinær slitasje.

Rigging vil omfatte kostnader knyttet til etablering av byggeplassen. Typisk omfattes kostnader til opparbeidelse av anleggsveier og anleggstomt samt inngjerding av denne. Også opprettelse av lager, parkeringsplasser, brakkerigg og avfallshåndteringssystemer vil omfattes.

Det er imidlertid vanlig å skille mellom generell rigg og spesialrigg. Dette fordi enkelte riggytelser er så nært knyttet til enkelte arbeidsoperasjoner at det er naturlig å innkalkulere utgifter i den enkelte post for arbeidet. Kostnader til rigg kan derfor allerede være innkalkulert i enhetspriser for det aktuelle arbeidet. Det er som regel kun rigg som ikke er priset inn i enhetspriser eller i andre spesielle poster i kontrakten som omfattes av den nøytrale varslingsplikten til entreprenøren.

Normalt forutsettes det at entreprenøren har medregnet kostnader for nedrigging av sitt tilbud. Hvilken vederlagsjustering entreprenøren kan kreve må derfor ses på bakgrunn av hvilket arbeid entreprenøren skal utføre i henhold til kontrakten.

Krav om vederlagsjustering knyttet til drift vil normalt omfatte kostnader knyttet til drift av riggen. Eksempelvis vil utgifter til deltakelse på ulike møter som går ut over det som er forutsatt kunne kreves under denne posten.

Entreprenøren kan også kreve merkostnader knyttet til plunder og heft, det vil si at entreprenøren har blitt påført merutgifter som følge av nedsatt produktivitet eller forstyrrelser på annet arbeid som følge av byggherreforhold.

Entreprenøren kan imidlertid ikke kreve dekket alle merutgifter tilknyttet slike forhold. Det er kun svikt i byggherreforhold som ikke var påregnelig for entreprenøren ved inngåelse av kontrakten som kan kreves dekket. Videre kan ikke utgiftene avhjelpes med andre tiltak. Krav om vederlag som følge av plunder og heft har dermed en side til entreprenørens samordningsplikt. Grensen for hva entreprenøren må finne seg i er vanskelig å trekke i praksis.

Forhold som kan gi krav på vederlagsjustering som følge av plunder og heft vil blant annet være at det er flere entreprenører på plassen enn forutsatt, og at entreprenøren får dårligere flyt i produksjonen som følge av økt ventetid. Forsering kan også føre til nedsatt produktivitet for entreprenøren.

I praksis vil det største problemet til entreprenøren være å dokumentere at byggherreforhold faktisk har medført plunder og heft for entreprenøren. Retten vil i sin vurdering bygge på prinsippet om fri bevisføring. Dermed kan aktuelle bevis omfatte brev, skjema for endringsordre, møtereferater, dagbøker, kalkyler, fremdriftsrapportering og timelister. Som et generelt utgangspunkt vil retten legge større vekt på beviset, desto mer tidsnært det er.

Entreprenøren må varsle byggherren uten ugrunnet opphold. Det avgjørende for fristens utgangspunkt er når entreprenøren blir eller burde ha blitt klar over forhold som gir krav på vederlagsjustering. Regnet fra dette tidspunktet må entreprenøren sende nøytralt varsel umiddelbart om at hun vil kreve vederlagsjustering. Entreprenørens varsel må fremsettes skriftlig.

Ved oversittelse av fristen taper entreprenøren ethvert krav på vederlagsjustering. Som følge av de omfattende økonomiske konsekvensene dette innebærer, er det svært viktig at entreprenører er bevisst varslingsplikten.

Punkt 4.8, 4.13

Entreprenøren skal uten ugrunnet opphold sende byggherren et spesifisert varsel, når det foreligger grunnlag for å beregne omfanget av kravet på vederlagsjustering. Plikten innebærer at entreprenøren umiddelbart etter oversendelse av nøytralt varsel, må igangsette undersøkelser for å kartlegge omfanget av kravet.

+ Entreprenørens spesifiserte krav på vederlagsjustering

Entreprenøren skal uten ugrunnet opphold sende byggherren et spesifisert varsel, når det foreligger grunnlag for å beregne omfanget av kravet på vederlagsjustering. Plikten innebærer at entreprenøren umiddelbart etter oversendelse av nøytralt varsel, må igangsette undersøkelser for å kartlegge omfanget av kravet.

Entreprenøren må innvilges rimelig tid til å vurdere omfanget av kravet ut fra informasjonen hun har samlet inn. Straks entreprenøren har vurdert kravets omfang, må det oversendes til byggherren. Hvor lang tid som innvilges må ses i sammenheng med hvilke arbeidsoperasjoner som er nødvendige å utføre som følge av endringen.

Formålet med varslingen er at byggherren skal kunne fremme eventuelle innsigelser mot hvilke arbeidsoperasjoner som er nødvendige. Videre vil ikke entreprenøren nødvendigvis ha nøyaktig oversikt over det nødvendige arbeidet på tidspunktet varselet sendes. Dette medfører at omfanget og grunnlaget i entreprenørens varsel ikke er endelige størrelser.

Entreprenøren plikter å spesifisere kravet, det vil si at hun skal oppgi størrelsen på vederlagsjusteringen som kreves. Plikten til å spesifisere inntrer først når entreprenøren har tilstrekkelig oversikt til å beregne omfanget av kravet. Entreprenøren skal derfor spesifisere kravet når hun har skaffet seg oversikt over de nødvendige arbeidsoperasjoner. Selv om entreprenøren ikke har sikre holdepunkter for kravets nøyaktige størrelse, skal hun kravet angis i kroner og øre. Kravet kan basere seg på rundsum, enhetspriser eller regningsarbeider. Dermed vil entreprenørens anslag senere kunne justeres ut fra hvilke arbeider som faktisk har påløpt.

Ettersom byggherren ikke er forpliktet til å dekke kostnader knyttet til arbeidsoperasjoner som ikke fremkommer av varselet, ut over hva hun måtte forstå, bør entreprenøren etterstrebe å utforme varselet så detaljert som mulig.

Kravet skal videre begrunnes. Som regel vil det være tilstrekkelig at entreprenøren viser til det nøytrale varselet.

+ Byggherrens svarplikt

Byggherrens svarplikt inntrer straks hun mottar entreprenørens spesifiserte og begrunnede varsel. Dersom byggherren svarer for sent vil hun være bundet av kravet entreprenøren har fremsatt. Svaret må gis uten ugrunnet opphold, og innebærer som regel at byggherren må svare umiddelbart etter mottagelsen av varselet.

Byggherren må ta stilling til kravet. Med andre ord må hun enten avvise eller akseptere kravet. Svarplikten omfatter både størrelsen på og grunnlaget for kravet. Selv om byggherren har avvist kravet i forbindelse med det nøytrale varselet, må hun også avvise kravet ved det spesifiserte kravet dersom hun opprettholder sitt standpunkt.

Hvis entreprenøren ønsker å påberope seg at byggherren har svart for sent, må han umiddelbart varsle byggherren om dette.

+ Beregning av vederlagsjustering

Det er kun kostnader for forhold utover entreprenørens samordningsplikt som det kan kreves vederlagsjustering for. Videre har entreprenøren en plikt til å begrense og forebygge virkninger av pålegg om endringer, eller virkning som følge av forsinkelse eller svikt i byggherrens medvirkning. Entreprenøren skal derfor utføre arbeidene så rimelig som mulig.

I den utstrekning kontraktens enhetspriser er anvendelige på de forhold som begrunner vederlagsjustering, skal disse benyttes.

Enhetspris er priser avtalt på forhånd for et definert arbeid. I utgangspunktet skal de opprinnelige avtalte enhetsprisene legges til grunn, uavhengig av om antall enheter under kontrakten økes eller reduseres som følge av endringer.

Kontraktens enhetspriser skal også anvendes selv om de ikke er direkte anvendelige. Dette er tilfellet når kontraktens enhetspriser gjelder ytelser som i det vesentlige er likeartete med ytelsene som omfattes av endringsarbeidene.

Enhetsprisene skal derfor anvendes, selv om endringsarbeidet inneholder faktorer som gir seg utslag i det faktiske kostnadsnivået. Denne forskjellen skal imidlertid kompenseres gjennom justering av enhetsprisen. Justeringen skal reflektere avviket fra det faktiske prisnivået på de opprinnelige avtalte enhetsprisene.

Både byggherren og entreprenøren kan dessuten kreve justering av enhetsprisene når forutsetningene for å anvende dem forrykkes. Her er det ikke arbeidets art i seg selv som begrunner justering, men heller at andre forhold gir grunnlag for justering. En slik forutsetning vil derfor være omfanget av arbeidet som enhetsprisene opprinnelig knyttet seg til, holdt opp mot omfanget av endringsarbeider hvor enhetsprisene skal anvendes. Også tidspunktet for endringsarbeidene kan forrykke forutsetningene for enhetsprisene.

Den parten som ønsker å justere enhetsprisene må varsle den andre parten uten ugrunnet opphold. Byggherren må på sin side svare uten ugrunnet opphold. Gjør hun ikke dette anses entreprenørens varsel akseptert.

Entreprenørens frist begynner å løpe fra det tidspunktet hvor hun har kunnskap om forholdet som gir grunnlag for justering. Som regel vil ikke entreprenøren ha kunnskap om grunnlaget for justering, før hun har blitt pålagt flere endringer knyttet til samme enhetspris. Når entreprenøren har skaffet seg slik kunnskap må det varsles innen få dager. Ved for sent varsel har entreprenøren kun krav på justering tilsvarende det byggherren måtte forstå.

Dersom det ikke finnes anvendelige enhetspriser eller justerte enhetspriser, skal vederlagsjusteringen skje på grunnlag av kontraktens bestemmelser om regningsarbeider.

Her er entreprenørens vederlagskrav begrenset til nødvendige utgifter for endringsarbeidet. Før regningsarbeidet iverksettes skal entreprenøren varsle byggherren. Byggherren må deretter svare entreprenøren uten ugrunnet opphold. Byggherren skal få tid til å vurdere om hun vil opprettholde endringen, og om hun vil kreve at entreprenøren gir tilbud på justering av vederlaget. Fristen er som regel ikke på mer enn noen få dager.

Uavhengig byggherrens svar skal entreprenøren oversende byggherren spesifiserte oppgaver over påløpte kostnader. Manglende svar på entreprenørens varsel innebærer derfor antagelig få konsekvenser for byggherren.

Når entreprenøren ønsker å bruke bestemmelsene om regningsarbeider i forbindelse med vederlagsjusteringen, skal entreprenøren varsle byggherren. Entreprenøren kan i så fall oversende spesifisert tilbud på justering av vederlaget til byggherren. Byggherren kan på sin side kreve at entreprenøren oversender et slikt tilbud. Partene har i praksis en interesse av å avtale endringens konsekvens for prisen før arbeidene igangsettes eller tas ut av kontrakten. Tilbudet fra entreprenøren skal spesifiseres i en slik utstrekning at byggherren har mulighet til å kontrollere arbeidet som omfattes, prisen på arbeidsoperasjonene og materialprisene. Dersom entreprenøren ikke får aksept for sitt tilbud, må arbeidet utføres på regning, eventuelt for justerte enhetspriser. Også tilbud om reduksjon av vederlaget må spesifiseres.

Reduksjon av entreprenørens arbeid reiser vanskelige spørsmål i forhold til byggherrens avbestillingsrett. Det prinsipielle skillet kan få stor betydning for entreprenøren. Ved reduksjon av entreprenørens arbeid gjennom endring skal det på nærmere vilkår gjøres fradrag for entreprenørens fortjeneste knyttet til avbestillingsarbeidene. Når det kommer til avbestilling, har derimot entreprenøren krav på å få erstattet sitt økonomiske tap som følge av avbestillingen. Det økonomiske tapet vil omfatte entreprenørens tapte fortjeneste knyttet til avbestillingsarbeidene.

Punkt 4.16

Reglene for varsling av fristforlengelse og vederlagsjustering er stort sett de samme i NS 8407 som i NS 8405, linkene under punktene i NS 8405 kan med dette være forklarende.

I NS 8407 benyttes derimot kontraktens enhetspriser der disse er anvendelige ved vederlagsjustering. Utgangspunktet er med dette ikke spesifisering av regningarbeidet, slik som i NS 8405.

Vi gjør også oppmerksom på at e-post anses som skriftlig i NS 8407, med mindre annet er avtalt. Dette avviker fra NS 8405, som har motsatt utgangspunkt.

Hva som anses som en byggherresvikt vil også være forskjellig i NS 8405 og NS 8407 da byggherren eksempelvis ikke har ansvar for prosjektering i NS 8407.