Advokatfirmaet Berngaard AS og våre eiendomsadvokater har kompetansen du trenger innenfor eiendomsrett. Vi kan eiendom fra A til Å. En eiendomsadvokat hos Berngaard jobber daglig med leieavtaler, særlig tilknyttet leie av næringseiendom, og er godt kjent med de ulike kontraktstandardene (meglerstandarder) som benyttes i eiendomsbransjen generelt. Våre advokater hjelper deg med alle typer spørsmål knyttet til ditt leieforhold eller din leiekontrakt, enten du er leietaker eller utleier.
Kontakt våre advokater dersom du har spørsmål
Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for Næringsmeglere utgir sammen med Norsk Eiendom standard leieavtaler for næringsbygg og næringslokaler. Her er en oversikt over hvilke meglerstandarder som finnes:
Leieavtale for brukte næringslokaler (brukt – som det er)
Leieavtale for nye næringslokaler (nye rehabilitert)
Leieavtale for brukt næringsbygg (brukt – som det er)
Leieavtale for nytt næringsbygg (nytt rehabilitert)
Utvidet leieavtale for nytt næringsbygg (nytt rehabilitert)
Barehouse-leieavtale for brukt næringsbygg (brukt – som det er)
Fremleieavtale for næringslokaler
Barehouse-leieavtale for nytt næringsbygg (nytt rehabilitert)
Utvidet barehouse-leieavtale for nytt næringsbygg (nytt rehabilitert)
«All inclusive»-leieavtale for næringslokaler (nye rehabiliterte)
Avtale for co-working
Leieavtale for handelslokaler utenfor kjøpesenter (nye rehabiliterte)
Avtale for korttidsleie av handelslokaler
Når du inngår en leieavtale, med eller uten bruk av standardkontrakt, er det viktig å være obs på visse punkter i leiekontrakten.
Næringseiendom - før signering av leieavtale bør du tenke på dette
Vi i Berngaard mener at du som utleier eller leietaker bør huske på å gi en riktig beskrivelse av leieobjektet før du signerer en leieavtale. Hensikten med dette er å unngå tvil knyttet til hvilket areal som faktisk omfattes av leietakers bruksrett. Du bør avklare om det er leietaker eller utleier som er ansvarlig for offentlige tillatelser knyttet til leieobjektet for å sikre at leieobjektet kan brukes slik det er tiltenkt, samt hva som inngår i felleskostnadene. Dette er punkter som det ofte knytter seg tvister til. Fra tid til annen knytter det seg uenighet til adgang til å si opp eller forlenge leieforholdet (opsjoner), adgangen til å gjøre endringer i leieobjektet i leieperioden, eller adgangen til å overdra leieavtalen til andre (change of control).
Mye av dette er godt regulert i de forskjellige meglerstandardene, og noe er tilstrekkelig regulert i husleieloven: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17?q=husleieloven, men veldig ofte er det behov for individuelle tilpasninger av leiekontrakten. Hvilke tilpasninger som er best for deg, avhenger av typen leieforhold, samt om du er leietaker eller utleier, for å nevne noe. Våre eiendomsadvokater hjelper deg med disse vurderingene.
I tillegg til det som er nevnt over, vil vi anbefale at leietaker og utleier også bruker tid på punktene som gjelder oppjustering av leie, angivelse av leietakers virksomhet (bruken av leieobjektet), fordeling av vedlikeholdsplikter mellom leietaker og utleier, samt hva som skjer dersom leietaker misligholder leiekontrakten. Se våre artikler med mer utfyllende tips ved inngåelse av næringsleiekontrakter her: https://www.berngaard.no/aktuelt/tips-ved-inngaaelse-av-naeringsleiekontrakter-del-i og https://www.berngaard.no/aktuelt/tips-ved-inngaaelse-av-naeringsleiekontrakter-del-ii.
Sistnevnte knytter seg som regel til betalingsmislighold fra leietakers side, og er svært vanlig i praksis. Slike situasjoner skaper ofte store problemer for utleier. Hva kan og bør utleier foreta seg i slike tilfeller? Hvilke rettigheter, om noen, har leietaker i en slik situasjon?
Leiekontrakt -Når leietaker får betalingsproblemer
Et sentralt spørsmål i leieforhold er når betalingsmislighold fra leietaker gir grunnlag for misligholdsbeføyelser fra utleiers side. Misligholdsbeføyelser kan være tvangsfravikelse fra eiendommen eller heving av leieavtalen.
Manglende leiebetaling eller andre avtalebrudd kan naturligvis ha sine mer eller mindre gode grunner, og fra tid til annen finner utleier det mest hensiktsmessig å inngå en avtale med leietaker. Dette kan være avtale om redusert leiebetaling i en periode, avvikling av leieforholdet eller at det gis tillatelse til at leieavtalen overdras til en annen leietaker, selv om leieavtalen i utgangspunktet ikke åpner for dette. Vær oppmerksom på at det ved betalingsutsettelser eller avtale om redusert betaling av leie kan oppstår avgiftsmessige spørsmål som må vurderes særskilt. Vi anbefaler å alltid ta kontakt med advokat i forbindelse med at utleier vurderer å gi betalingslette eller -utsettelse. Se for øvrig vår artikkel om leietakers betalingsproblemer på https://www.estatenyheter.no/nar-leietaker-far-betalingsproblemer--koronaspesial/278470
Hva som er en riktig løsning i ditt tilfelle, beror på en konkret vurdering av de faktiske forhold. Relevante punkter å vurdere kan være hvilken økonomisk stilling utleier står i, om betalingsproblemene hos leietaker er av forbigående karakter eller skyldes spesielle forhold, hvordan utleiemarkedet er, hvordan leietaker forholder seg til situasjonen overfor utleier, og så videre. Vi anbefaler å gå i dialog for å finne gode løsninger før fravikelse eller heving velges. Dette kan spare både tid og kostnader.
Når fravikelse eller heving er eneste utvei
Utover alminnelige purringer og innfordring av leiekrav, er trusselen om fravikelse av leieobjektet et nærliggende rettslig spor å følge når betaling av leie uteblir. Trusselen om fravikelse vil ofte bidra til å fremtvinge betaling. De fleste leietakere ønsker ikke å bli kastet ut av lokalene sine. Samtidig ivaretar utleier muligheten til å få avsluttet leieforholdet og leie ut lokalet til andre. For å kunne følge et spor om tvangsfravikelse videre, er det svært viktig at prosessen gjennomføres etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven: httpS://lovdata.no/pro/#document/NL/lov/1992-06-26-86/KAPTTTEL 2.
Ved betalingsmislighold må utleiere alltid vurdere om prosessen med å fravike lokalene bør settes i gang umiddelbart for å unngå forsinkelser, ettersom denne prosessen kan ta tid. Partene kan selvsagt gå i dialog om å finne løsninger parallelt med fravikelsesprosessen. En begjæring om fravikelse kan trekkes tilbake av utleier og leietaker kan unngå fravikelse ved å betale skyldig leie helt frem til dagen for gjennomføring av tvangsfravikelsen. Utleier må regne med at det kan ta flere måneder å få gjennomført en tvagsfravikelse. Prosessen bør påbegynnes tidlig nok til at avtalt sikkerhet (depositum, garanti, e.l.) er tilstrekkelig til å dekke de måneder hvor leien ikke blir betalt. Ofte tilsvarer depositumet seks måneders leie og felleskostnader.
Leieavtalen kan heves dersom et betalingsmislighold er vesentlig. Hva som ligger i vesentlig, og dermed gir grunnlag for å heve en leiekontrakt, må vurderes konkret fra leieforhold til leieforhold. Dersom det er rettmessig grunnlag for å heve leieavtalen, er leietaker forpliktet til å straks fravike de leide lokaler. Utleier kan da leie ut lokalene til en annen leietaker.
Tidvis vil ikke leietaker akseptere heving, og kan nekte å fraflytte eiendommen. Utleier vil da måtte holde seg til prosessen med tvangsfravikelse via namsmyndighetene. Som alltid er det viktig å agere tidlig, for å sørge for at mest mulig ubetalt leie dekkes av sikkerheten under leieavtalen. For å sørge for at prosessen blir håndtert korrekt og etter gjeldende frister, anbefaler vi å ta kontakt med en advokat tidlig i prosessen, som kan eiendomsrett og har god greie på avvikling av leieforhold og leiekontrakter.
Advokatfirmaet Berngaard
Advokatfirmaet Berngaard ble grunnlagt i 2007, og har som mål å være en annerledes stemme i en konform bransje. Vi setter verdier og mennesket i sentrum, enten det er kunder eller egne ansatte. Dette gjør vi fordi vi tror fremtidens advokater er drevet av mer enn bare fag og penger.
Våre forretningsområder inkluderer eiendom, teknologi og media, innen offentlig sektor, gründervirksomheter og SMB. For å sikre at du som kunde når dine mål, vektlegger vi faglig forståelse for dine behov i tillegg til dyp innsikt i forretning og juss.
Advokatfirmaet Berngaard er et ambisiøst advokatfirma som ønsker å skape bærekraftige løsninger.
Advokatbistand knyttet til Eiendoms- juss
I Berngaard jobber det dyktige eiendomsadvokater som står klare til å bistå deg i alle typer eiendomsrettslige spørsmål, herunder utarbeidelse av leieavtaler. Lurer du på noe knyttet til leiekontrakter eller en meglerstandard? Trenger du en eiendomsadvokat? Ta kontakt med vårt eiendomsteam i dag! www.berngaard.no/eiendom
