God planlegging er avgjørende for en vellykket gjennomføring av et boligutviklingsprosjekt. Her har vi samlet syv generelle tips til deg som jobber med dette.
1. Undersøk reguleringsplan og krav til infrastrukturtiltak
Gjeldende reguleringsplaner danner rammene for en aktuell eiendoms fremtidige utbyggingspotensial. Eventuelle behov og muligheter for omregulering må kartlegges, gjerne i dialog med kommunen.
Videre må det avklares hvilke krav gjeldende eller fremtidig reguleringsplan stiller/vil kunne stille til oppfyllelse av infrastrukturtiltak, rekkefølgebestemmelser, inngåelse av utbyggingsavtaler mv. Disse forholdene vil i betydelig grad påvirke kostnadene, og ikke minst fremdriften i prosjektet.
2. Velg riktig avtale- og oppgjørsstruktur for tomtekjøpet
Ved overdragelse av utviklingseiendom er det særlig viktig at kjøper og selger avklarer hva som er en optimal avtalestruktur for begge parter. De vanligste alternativene er rene tomtesalg, delvis salg, betinget salg/opsjonsavtale og kombinasjoner av dette.. Det kan også være aktuelt med inngåelse av samarbeidsavtaler.
Hva som er en riktig avtalestruktur avhenger bl.a. av hva og hvor mye som kan utvikles og usikkerhet knyttet til dette, tidsramme for realisering, omsettelighet av prosjektet, konkurranse om tomten, kapitalbehov i prosjektet (og for selger), ønske og behov for å inngå samarbeid om utvikling av prosjektet etc.
Deler av kjøpesummen kan gjøres betinget av utbyggingsvolum tillatt i rammetillatelse, minimum antall solgte enheter eller lignende. I disse tilfellene oppstår som regel skatteplikt når den aktuelle betingelsen inntrer, og risikoen for at man må betale skatt på en kjøpesum man ikke får betalt fullt ut minimeres. Samtidig løper man en risiko for at den betingede delen av kjøpesummen ikke kommer til betaling fordi betingelsen ikke inntrer.
Uavhengig av hvilken transaksjonsform som velges bør det utarbeides et godt avtaleverk. Dette gjelder særlig for den type avtaleforhold som krever en viss grad av samarbeid mellom partene ifm. gjennomføringen av utviklingsprosjektet. Meglerstandardene er greie utgangspunkt, men er ikke utarbeidet for utviklingseiendom og må tilpasses den konkrete transaksjonen.
3. Antall byggetrinn
Dersom prosjektet er av en viss størrelse kan en oppdeling av prosjektet i flere byggetrinn være hensiktsmessig for å styre tilbudet i det aktuelle boligmarkedet. Det kan da være aktuelt å dele opp utviklingstomten i én matrikkelenhet for hvert byggetrinn. Ubebygde deler av eiendommen kan også stilles som sikkerhet for byggelån /tomtekjøpsgjeld.
En annen fordel med å dele inn i flere separate tomter og byggetrinn er at det forenkler videresalg av deler av tomten, dersom det er nødvendig.
4. Avklar finanseringen
Ved finansiering av prosjektet må eierne/aksjonærene avklare om gjennomføring av prosjektet skal være avhengig av fremmedkapital, ytterligere egenkapitalinnskudd eller lån fra aksjonærene.
Dersom tomtekjøpet skal finansieres helt eller delvis med fremmedkapital er det gjerne aktuelt å stille eiendommen som sikkerhet. Ved kjøp av eiendomseiende aksjeselskap må aksjelovens prosedyreregler for oppkjøpsfinansiering følges.
Ved fremmedkapital må sikkerheter og vilkår for åpning av byggelån avklares og reflekteres i øvrige kontrakter med entreprenører og boligkjøpere.
Ofte kan byggingen finansieres delvis ved forskuddsbetaling fra boligkjøpere. Dersom denne kapitalen skal kunne benyttes må det stilles garanti, og kostnadene til dette må budsjetteres i prosjektkostnader og kalkyle.
5. Valg av eierform
Boligprosjektets organisasjonsform må også avklares. Valget står mellom borettslag og eierseksjonssameier i de tilfeller hvor man skal bygge mer enn én enhet på et gårds- og bruksnummer.
Borettslagsmodellen gir gode muligheter for skattebesparelser der tomtens inngangsverdi er lav. Andelene kan også overdras uten dokumentavgift. Med strengere krav til innskudd og finansering har borettslagsmodellen etter hvert også fått et bedre rykte, og er stadig mer brukt av seriøse utbyggere. Gjennomføring av byggeprosjektet under borettslagsmodellen krever imidlertid god og tidlig planlegging.
6. Anleggsbidrag eller justeringsmodell
Den avgiftsmessige behandlingen av infrastrukturbidrag har stor betydning for prosjektøkonomien, og bør avklares tidlig i prosjektet.
Selv om et infrastrukturtiltak er pålagt av kommunen, er det som utgangspunkt ikke fradragsberettiget for private utbyggere. En utbygger som gjennomfører pålagte infrastrukturtiltak, får dermed en merkostnad i prosjektet tilsvarende merverdiavgiften på byggekostnadene. Kommunen derimot, har kompensasjonsrett for merverdiavgift ved oppføring av offentlig infrastruktur, og fradragsrett for merverdiavgift ved investeringer og drift av vann- og avløpsanlegg.
Det finnes ulike modeller for å unngå slike merkostnader for private utbyggere. Av de vanligste er anleggsbidragsmodellen og justeringsmodellen.
I anleggsbidragsmodellen inngås det en avtale mellom kommunen og utbygger, hvor kommunen står som byggherre for infrastrukturtiltaket, mens utbygger dekker nettokostnaden uten avgift.
I justeringsmodellen er utbygger byggherre og dekker kostnadene for infrastruktur, og får en latent og porsjonsvis fradragsrett for tiltaket. Etter oppføring av tiltaket overføres tiltaket til kommunen som krever merverdiavgiften tilbakeført fra staten. Kommunen betaler så merverdiavgiftsbeløpet til utbygger.
7. Inngå avtaler med back-to-back-regulering
Alle avtalene i utviklingsprosjektet bør utformes med sikte på en helhetlig regulering. Dersom en bolig selges under oppføring, reguleres salget av bustadoppføringslova. Loven er i mange tilfeller fravikelig så lenge boligkjøperen ikke stilles dårligere enn etter loven. I de fleste tilfeller handler det imidlertid om å gjøre praktiske justeringer slik at kontrakten er mest mulig tilpasset prosjektet.
Kontrakten med boligkjøper bør inneholde forbehold om igangsettingstillatelse, åpning av byggelån og forhåndssalg over en viss grense. Ved manglende forhåndssalg eller generelt svak interesse for boliger i det aktuelle området, bør utbygger sikre seg en mulighet til å gå fra inngåtte kontrakter.
Det bør vurderes om kjøpekontrakter for et byggetrinn skal være avhengig av øvrige byggetrinn, eller om byggetrinnene skal gjennomføres helt separat. Uansett bør utbygger sikre seg en rett til å overlevere leiligheter uten at fellesarealer er ferdigstilt, og selv om resten av området er en byggeplass. Videre må det tas forbehold om levering/overtakelse ved midlertidig brukstillatelse. I motsatt fall kan kjøper nekte å overta før det foreligger ferdigattest.
Kjøpekontrakten bør videre presisere at reklamasjoner skal rettes direkte til entreprenør, fremfor utbygger. Det kan ikke kreves at kjøper forholder seg til entreprenøren ved reklamasjoner, men dersom det fremgår tilstrekkelig tydelig at det er rett adressat vil det nok likevel spare utbygger for en del papirarbeid ifm. reklamasjonshåndtering.
Kontrakten må også inneholde bestemmelser om hvilke heftelser som skal ligge på boligen/eiendommen, eksempelvis knyttet til teknisk infrastruktur, byggelån og lignende.
Entreprisekontrakten bør reflektere utbyggers forpliktelser overfor boligkjøperne, i tillegg til offentligrettslige krav.
