Nødvendig avklaring om rekkefølgekrav i byggeprosjekter
En etterlengtet avklaring for eiendomsbransjen fra Høyesterett; rekkefølgekrav må dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av byggeprosjektet.
Denne uken avsa Høyesterett dom i Mortensrud-saken (HR-2021-953-A). Oslo kommune (med støtte fra fylkesmannen) hadde stilt krav om at en del av en tursti måtte oppgraderes før det kunne gis midlertidig brukstillatelse for et boligprosjekt på Mortensrud. Utbyggeren, Selvaag Bolig, mente kommunens krav gikk for langt.
Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var om adgangen til å stille rekkefølgekrav kun er begrenset av reglene om myndighetsmisbruk, eller om plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 i seg selv begrenset hva kommunen kan stille som rekkefølgekrav.
- Ordlyden tilsier at det bare kan stilles krav om rekkefølgetiltak for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, skriver førstvoterende, dommer Bergsjø, og setter dermed tonen for resten av dommen.
Etter en grundig gjennomgang, der førstvoterende understreker sammenhengen mellom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler, oppsummeres det:
- Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge.
Høyesterett oppsummerer den praktiske betydningen slik:
- Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik [relevant og nær] sammenheng med det nye prosjektet.
Bergsjø følger opp med en uttalelse om vurderingstemaet, som vi tror kommer til å bli gjenstand for mye diskusjon fremover:
- Dette innebærer ikke at det enkelte utbyggingsprosjektet må vurderes isolert. Det må tvert om ses i sammenheng med eksisterende bebyggelse og infrastruktur i området, og det avgjørende er hvilke tiltak som samlet sett er nødvendige i nærmiljøet hvis utbyggingen gjennomføres.
Både flertallet og mindretallet er enige om én ting: at kommunen ikke kan benytte rekkefølgetiltak til å omgå vilkårene for når det kan inngås utbyggingsavtaler. Men to av dommerne var uenige med flertallets konklusjon og resonnement ellers. Dommen er bare den første i en rekke om temaet rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Det blir nå opp til lagmannsretten å vurdere på nytt om det konkrete rekkefølgekravet i Mortensrud-saken likevel er innenfor loven. Siste ord om emnet er derfor ikke sagt.
- Rekkefølgekrav spiller en stor rolle i de fleste utviklingsprosjektene vi jobber med. Flertallets konklusjon er velkommen, men det er synd dommen ikke var enstemmig. Jeg er spent på hvilken betydning dissensen kan få i fremtiden, sier advokat og partner i Berngaards eiendomsavdeling, Benjamin Agdestein.
